賃貸マンションコンサルタントの七日間

上記の広告は2週間以上更新のないブログに表示されています。 新しい記事を書くことで広告が消せます。  

築２５年経った賃貸マンションの１部屋をリノベーション
しました。

オーナーの希望で極力費用をかけずとのことでしたが、

フローリングの傷みも含め、各部屋の痛みも相当なものでし

た。

賃貸マンションは自分のものではないから使い方も荒

い・・・

使えるところは極力使いながら、出来上がったのがこちら

フローリングはフロアタイルを上張りして、キッチンもシー

トを張ってそのまま使用。

水栓金具は2ハンドルのものからシングルレバータイプへ

交換。



２間続きの和室の1室をフロアタイルで洋室へ変更



残した和室もデザインクロスでお化粧して完成です。

洗面所にシャンプードレッサー

トイレにウオッシュレット

インターホンは録画機能付きのＴＶモニターホンへ

と設備も一新しました。

完成と同時に案内が入って即入居決定しました。

ありがとうございました。  

本当に久しぶりの投稿です。

長いことほったらかしにして・・・・

ほったらかしている間も色々やっておりました。

西新のアパートのプチリフォームです。



畳のヘリと、腰下のクロスにアクセントをつけています。

こちらは襖のみアクセント・・・・・



トイレにもウオッシュレットを追加して、

こんな感じに仕上げました。



玄関から見たところ



こんな和室なら住んでもいいでしょ

あまりお金をかけないでもなんとかなるものです・・・・・



福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト

  

賃貸マンションの原状回復工事のご依頼をいただいて、

工事をさせて頂きました。

「入居が決まりやすいように提案をしてください」

との事だったのでポイントにデザインクロスを入れました。

レディース専用マンションだったので、

思い切ってピンク系のクロスを貼ってみました。



梁に貼ったこげ茶とマッチして、

意外にしっくりいい感じです。

電気コンロもIHヒーターへ交換しました。

早く入居が決まりますように・・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト


  

今日も空き物件の調査に行ってきました。

築31年の賃貸マンション。

１１戸の内４戸空き。

３分の1以上の空室率です。

中に入ってみると思いのほかきれい・・・・

床や給湯器や色々やりかえてあります。

「結構お金かかってるな」

と思いながら1通り内部を確認。

結論はポイントを押さえていないリフォーム

になっていました。

どういうことかというと、

限りなく31年前の新築の状態に近づけているリフォーム

ということです。

フローリングも、今時の色や幅ではないものが使ってあって、

給湯器とフローリングを交換しているのに、

３点式の給湯になっていない。

結局キッチンと洗面所に給湯をつなぎ込むために

またフローリングを切って開けないといけない。

なんでこんなもったいないリフォームをするのだろう。

たぶん知り合いの大工さんとかに

「安くしてね」と頼まれたんだろうか

賃貸マンションの場合、リフォームはきれいにすればするほど

入居率はもちろん上がると思いますが、

「どこまでお金をかけてどう改修するのか」

ということになればよくよく考えてポイントを押さえた

リフォーム工事をすることが大切です。

ポイントをきちんと押さえればそこそこ少額でも差別化が図れる

物件が作れると思いますよ。・・・・・・


正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト  

インターネットで弊社を知っていただいた

県外のオーナー様から

博多区のワンルームのアパートの

空室のご相談をいただきました。

場所はキャナルの近くで築12年のロフト付ワンルーム。

さっそく現地を見に行くと別に立地も悪くないし、

建物もそれなりにきれいにしています。

でも、9戸のうち3戸が空きで、

空きが長いものは6か月になるとの事。

特別悪い所がないので、少しだけ手を加えました。



ミニキッチン周りにアクセントカラーの黄色を使い、



壁面の一部のクロスと、

梁・柱をデザインクロスで貼り分けて、



ロフトも一部こげ茶でシックに貼り分けました。

あと、オートロックがなかったので、

付いていたインターホンを、

録画機能付きのカラーモニターホンへ取り換え。

防犯対策もばっちりです。

トイレには、ウォッシュレットも取り付けました。

物件紹介の物件資料もカラーの写真満載のものに作り替え、

博多駅近辺の賃貸の不動産屋さんに、

お客様の紹介のお願いに回った所、

なんと、1ヶ月の内に2件が決まりました。

このオフシーズンでは上出来かな！！

オーナー様も大喜びでした。

残りの一戸も良い方に借りていただけますように・・・・



正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

リフォームを依頼された賃貸マンションで床に大きなコゲ跡を発見。

その廻りには大きなシミが・・・・・・



こんな時の修理方法は

1.フローリングを張り替える

2.フロアタイルを上から貼る

3.クッションフロアーシートを上から貼る

などの方法がありますが、

修理箇所がLDKのためどれもかなりの㎡数が必要になります。

金額も全部に上張りするので結構な金額になります。

そこで今回はリペアで補修をする方法を取りました。

リペアとは高級な家具とかの補修をしてくれる職人さんに、

お願いして修理をしてもらう事

(もちろん床専用の材料で・・・・・)

そして仕上がったのがこれ

どこが修理箇所か判らないでしょ



シミも消えています。



私たちも傷があった箇所を知っているので、

目を皿のようにして見るから判るけど

知らないと絶対に判らないよね・・・・・

今回の費用は他の床の補修の1/10くらいでした。

どうですか?





正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト
  

家賃の相場を知る為にフリーペーパーのｓｕｕｍｏをよく見ます。

で・・ｓｕｕｍｏのページをぱらぱらめくっていると

弊社がでリフォームさせて頂いた部屋が

載っているではありませんか！

それも同じものが続けて3つも・・・・・



早速オーナー様にＴＥＬいれて状況を聞いてみると

1年半空いていた部屋がリフォーム後1ヶ月で決まったとの事。

時期もあまり人が動く3.4月ではないので

『えらい早く決まったね！！』

と驚いてありました。

もともと空室が埋まらないので、リフォームの計画を立てて

何社か見積を取ったところ

『そんな金額をかけては到底投資した金額が回収できない』

金額の見積がきたので、どうにかならないかと

ご相談を受けたのが最初の出会いでした。

『同じ内容では出来ませんが、仕様を変更してもいいなら

素敵な部屋にしますよ！！』という条件で金額を半額まで落として

作らせていただいた部屋でしたので、

あっという間に入居が決まってとてもうれしかったです。

オーナー様からもお褒めの言葉を頂きました。

今後とも末永いお付き合いよろしくお願い致します・・・・・



正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト
  

この部屋を作らせていただいた分譲賃貸のオーナー様から

『入居が決まりましたよ！！』

とのうれしいご連絡が・・・・・・

と同時に

『入居者の方がＴＶが映らないといっているのよ』

との事

今回の工事では内装の表装しかリフォームしてないし、ＴＶは触っても

いなかったのでなぜだろうと思いながら入居者様のところへ調査に向

かいました。

ＴＶアンテナの工事の担当者を同行して調べると部屋のＴＶジャックに

電波がきていないとの事。

『古くても分譲マンションだし部屋に電波が来ていないっ

てどう言う事？』

と思いながら

工事の時にご挨拶に伺った管理組合の理事長さんのお宅へ・・・・・・

『〇〇号室に今回入られた方の部屋のＴＶが移らないんですが

何か事情をご存知ではないですか？』『ああＴＶ？映らんよ』

『え゛え゛ーーーーーー』

『屋上のアンテナが駄目になったからねー』

『皆さんどうされてるんですか？』

『各自で屋上にアンテナを立てるか、

ケーブルＴＶに入ってるんじゃない？』

まさかの回答・・・・・・・・・

すぐにこの部屋のオーナー様に連絡して事情を説明して屋上にこの部

屋専用のＢＳと地デジのアンテナを立ててもらいました。

長いこと賃貸マンションや分譲マンションの工事に携わって来ましたが

今回のような経験は初めてでした。

修繕積み立て費や管理費はどこに行ってるんだろう？？？？？？
正直に・・・・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト



  

造作した洗濯機置場

大きな鏡も新規で付けました。



棚を解体した洋室



全体的にかなり明るくなりました。

わが社の女性スタッフに

『完成したよ』

と教えたら現地に見に行って

『ここなら住みたいすですねー!』

『でも、場所が良いからたかいでしょー?』

といっていました。(笑)

募集してくださる不動産会社とオーナー様に募集用の

内部のカラー写真を入れて作った物件資料を持っていきました。

早く良い人に借りwいただけますように・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト


  

造作した洗濯機置場

大きな鏡も新規で付けました。



棚を解体した洋室



全体的にかなり明るくなりました。

わが社の女性スタッフに

『完成したよ』

と教えたら現地に見に行って

『ここなら住みたいすですねー!』

『でも、場所が良いからたかいでしょー?』

といっていました。(笑)

募集してくださる不動産会社とオーナー様に募集用の

内部のカラー写真を入れて作った物件資料を持っていきました。

早く良い人に借りwいただけますように・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト


  

空室対策リフォーム完成しました。

金額の割にはなかなかの出来映えだと自画自賛しています。（笑）



カスミガラスを4枚クリアガラスに替えたので四季の移ろいも感じられる

ようになりました。



洋室は作り付けの棚も取り外してタンスなどを置けるスペースを確保

しました。

続く・・・・・




正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

とりあえず洗濯機置場を室内に確保して、

和室を１部屋つぶして3DKを2LDKへ変更。

まずは荷物を運ぶエレベーターや共用部を養生して、(これ大事・・)


玄関周り



洗面所周り




キッチン周り


和室の畳を搬出して


このキッチンは手を入れて引き続き使います。


さあどんな仕上がりにしようかな・・・・・



正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト  

久しぶりに仕事のことを書きます。

毎日遊んでるわけではありませんよ(笑)

桜坂にある築35年のマンション。

地下鉄の駅からも近く、すごく立地はいいんだけれども

前の入居者が出られてから1年半も空き続けていたお部屋・・・・・

いくつかリフォームの計画を持っていたオーナー様から

お声をかけていただいて、空室対策リフォームをすることに・・・・

今現在はこんな感じのお部屋です。











和室2間に洋室1間の3DKです。

賃貸のマンションで大切なのは費用対効果・・・・

お金をかけても、かけた分だけ家賃に跳ね返らせる事は出来ないので

お金をかけすぎると空室が埋まったのに何年も赤字と言う事に・・・・

そこを考えた上で、さてどうするか・・・・・・・・・・つづく



正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

ここのところぜんぜん仕事のことを書いてないような・・・・・

そんなわけで今日はリフォームした、

賃貸マンションのお部屋の紹介・・

まずは完成後の写真から



赤を差し色にしてこんな感じのお部屋になりました。

完成前は



壁・天井はタバコのヤニ汚れていて、

冷蔵庫を置いていた所は水漏れで

フローリングが腐っていました。

ドアは穴だらけで・・・・

キッチンの横壁にはコゲあとも・・・・・

あまり予算がないとのことなので、

床には明るいパイン調のウッドタイルを貼りました。

キッチンももともとのキッチンに赤のシートを貼って、

取っ手をチョット高級な取っ手に変えました。

アクセントで梁をこげ茶のクロスで巻いて完成・・・・・・

どうですか？

早く入居が決まりますように・・・・・・


正直に・・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト






  

久しぶりに仕事のことです。

今回見に行ったお部屋、浴室の壁にハートマークが・・・・・



何だと思いますか?

100円ショップなんかでよく見るジェルシールを剥がした後です。

ユニットバスの壁に色素がしみこんで洗浄しても取れません



さすがにこのままでは貸せないので浴室専用のシートを貼ることに・・・

せっかくなので少し柄も入れようと言う事で



薄い木目調の柄を横貼りにしました。



結構高級感が出ました。

このジェルシートのしみはよく見かけます。

トイレやキッチンの扉なんかも時々しみが付いています。

くれぐれも皆さん貼る場所は考えて貼りましょう。

子供さんが貼り付けている時も注意してください。

そういえばうちのおばあちゃんの家のトイレの蓋にも、

息子がジェルシールを貼っていたが・・・・・・・・

今度確認してみよう！



正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト



  

仲の良いビルのオーナーさんから

『ビルが古くなると修理関係に金がかかるから、どうにかしてモット収益が上がらんかねー』

『とはいえそう簡単に家賃も上げられんし・・・・・』

とのご相談が。

久しぶりにお会いして一緒にビルを見に行きました。

『結構車路とかも広く取ってあるから駐車場の向きを変えたら、後１台分のスペースは確保できますよ』

『それと可燃と不燃に分けてあるゴミ置場を
一つつぶしてにするともう一台分の駐車スペースが確保できますよ』

『でもゴミ置場が一つやったら困るやろ?』

『困りませんよ。不燃と可燃の収集日は別の日ですから』

こんな会話が交わされて、ゴミ置場のブロックを半分壊して

駐車場の線を引きなおして、無事駐車スペースを２台増やすこと

が出来ました。



すぐ入居者の方に募集をかけて月8.000円×２台で16.000円の月額の

収入を増やすことが出来ました。

年間なら192.000円の増収です。

チョットした修理の費用の足しになります。

もう一度ビルを見直して無駄なスペースを洗い出し、それを有効に活用

することでビルの収益アップが図れます。

小額の投資ですんででオーナーも大喜びでした。

めでたしめでたし正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト

  

『毎日ブログを更新するぞ！』

と堅く誓ったはずなのに、忙しさにかまけて久々の更新です。

完成した部屋をアップしてなかったのでアップします。

キッチンの横の壁をキッチンと同系色にしてアクセントをつけました。

それと同時に濃い茶色で全体に暗い雰囲気だったフローリングを

白のウッド調のタイルに変更しました。



和室の天井も和柄に変更して、



赤系の和紙を座った目線に来る位置に

ぐるっと回しました。



洋室の間仕切壁にはちょっとグレーのクロスを



トイレにも一面だけ色を入れました。



賃貸といえば白みたいな現状では、

こんなちょっとした色使いだけでも、かなり差別化が図れます。

是非皆さんも試してみてください。


正直に・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

今日見に行ったらかなり出来ていました。

ＬＤＫの壁の横をキッチンの色に合わせて、柄クロスを貼りました。

床も白い木目調のタイルを貼って、かなり全体的に明るくなっていま

す。


洋室のにも一部アクセントをつけています。（判りますか？）



和室は畳から45センチの所で柄クロスを回して、



トイレもウオッシュレットと横の壁にワンポイント！



別の角度から見たトイレ内



浴室の水栓もサーモスタット付きに交換して、



キッチンもハンドシャワーと浄水器付きのシングルレバーに交換


大分かっこよく出来てきてきました。


正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト  

改装前の状況です。

築



チョット前の物件にありがちな何の変哲もない間取り。



タバコのヤニがすごいです。



和室も超普通・・・・・

出窓も痛んでパリパリになっています。



収納の中も工事費削減でプラスターボードのまま



トイレも黄ばんでます。



フロアーも濃い色でへや全体が暗いです。



特別汚くもないんですけど

『ここに住みたいか』

と聞かれるとチョットね・・・・・

総額50万円でどこまでできるか・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

以前から紹介していた空室対策リフォーム完成です。



シックなこげ茶で梁にアクセントを付けて

梁下は白地ベースのデザインクロス。



和室はアクセントに赤を使って黒の縁取りでまとめました。



キッチンも木目調のシートで大変身。

フロアの色ととっても良く合っています。



トイレも床と壁にアクセントを付けて

ウオッシュレットも新設しました。

ついでに電球も蛍光色から電球色へ変更・・・・・

下駄箱・シャンプードレッサーも入れ替えて

洋室まてすべてに手を入れて95万円かかっていません。

オーナーもすごく喜んでいました。

入居がすぐに決まるようにカッコイイ物件資料をサービスで作って

持って行こうっと！！



正直に・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト