賃貸マンションコンサルタントの七日間

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空室はかならず埋める事が出来る。


もともと賃貸マンションを建てる時は収支計画を立てて


建設する訳だから、はなから需要が無い所には建築はしないからだ。


じゃあ何で空室になるかと言うと、


建築してからの状況の変化(周りに競合物件が増えたり、入居のターゲ


ットにしていた大学が移転したり等々)に対応できていなかったり、


物件の老朽化が直接の原因だろう。


それではどうして空室を埋めるかと言うと、


老朽化した所には最低限手を入れて、


ターゲットが変われば、そのターゲットに合わせた施策を打てばよい。


営業のセミナーなどを聴きに行っても、


そのセミナーで聞いてきた事をきちんと実行している人と、


話を聞いて


『良い話だった』


と感心はするが実行はしない人では、おのずと結果も変わってくる。


空室対策も同じで、しないといけない事は

どんな小さな事でも着実にきちんと実行して行く。


これだけでかなり空室は埋まると思う。


要はやるか、やらないかだ！!


正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト  

昔、不動産会社で一緒に働いていた女性がいた。


彼女は前はクレジット関係の会社で働いていて


『なんで転職したの？』


て聞いたら


『信販会社はクレームが多くて、

嫌になってしまって』


といっていた。


その彼女の1ヶ月後の言葉


『クレジット会社よりクレームすごいですよね！』


『まだクレジット会社のほうがましかも』


本当に色んな事を言って来る人がいるもんね。


『え、そんな事まで』


と言うような事まで・・・・・


まあ今は社会全体にそういう風潮があるのかも。


僕らが小さい頃は道にある穴につまづいて転んだら


『気をつけんね』


と言って母に怒られていたが


今は


『何でこんな所に穴があるの』


と言って道路の管理責任を問われる時代だもんね。


こんな所も欧米化してるんだ。


世の中クレーム多いよね!


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賃貸マンションの経営はクレームとの戦いでもある。


『水が出ない。』

『TVが映らない。』

『上の人がうるさい。』

『私の駐車場に誰か車を止めている。』


等々


ありとあらゆるクレームが来る。


仲の良い大家さんが


『自分の持っているマンションだから、

共用部分の掃除くらい自分でしないとね』


といって自分で週に一回掃除をしていたんだけど、


掃除の度に入居者さんに


『大家さん、野良猫が遊具の所の砂場で用を足す

ので、砂場の砂を消毒してください。

砂場の砂って雑菌だらけらしいですね。』


などと色々な事を言われて、


『もう掃除に行くのが嫌なんよね。

今度は何を言われるんやろうかと思うとね。

やっぱり掃除業者さんにお金を出して頼もう』


と言い出した。


会って話を聞くと、かなりめげていた。


でもね、クレームの95％はノウハウさえ知っていれば、


簡単に対応できるものが多いんですけどね。


ノウハウが無いとヤッパめげますよね>



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昔一緒に働いていたスタッフの送別会に、福新楼へランチへ行って来


ました。


飲食関係のスタッフなので、夜はお店が開くのでお昼にランチの送別


会です。


4年ほど前、友人に


『久留米で居酒屋を立ち上げるので手伝って！』


と頼まれて、昼は賃貸マンションの仕事をして、


夜は高速で久留米まで2ヶ月間毎日、


居酒屋のお手伝いに通っていました。


飲食業は昔から水商売といって


下に見られがちですが、実際にやってみると、


お客様に対する気配りの大変さ、ずっと立ちっぱなしで腰は痛くなるし


本当に大変でした。


(もちろん何の仕事でも大変ですけど・・・・・)


でも、スタッフ皆


『お客様の笑顔がうれしい』


といって一生懸命頑張っていました。


その時のオープニングスタッフが今回お店を卒業すると言う事で


送別会に駆けつけました。


今度は飲食業ではなく、まったく別の仕事に就くと言う事でしたが、


飲食業で学んだホスピタリティや、笑顔を生かして頑張って欲しいもの


です。


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久しぶりに仕事が早く終わったので、大濠公園へ

ウォーキングに行きました。





（大濠公園好きだねー）

早いといっても20:30ですけど!


しかしいつ来てもここは人が多いなぁー


頑張って今日は8ｋｍを目指して歩こう。


ここのところ昼ごはんは我慢できずにバカ食い。


2日続けて高砂の豚と節家の

つけ麺の特盛としめセットまで食ってしまった。


この店は、辛ねぎラーメンで有名な、郷家のセカンドブランドらしい。


こんな生活をしているので体重は減るどころか増加傾向にある。


や・やばい・・・・・

頑張ろう。


ちなみにこれは、昨年心無い人によって切られていたひまわり。





今年は、頑張って咲いています。


1時間半かかって8ｋｍ完歩・・・・


疲れた・・・・ふぅー


帰るとするか


どれくらい体重が減ったのかな。





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空室を見に行って、よく


『リフォームの提案をして下さい』

との依頼を受ける。


もちろん築25年とか経っていて、


『一度ちゃんとリフォームしたほうが良いよね』


という物件も多々あるので、リフォームや改装のプランと、


見積を作るのだが、いつもだいたい金額との戦いになる。


極力費用をかけないようにすると、変わり映えが無いものが出来るし、


思いのままに作り込みすぎると、とんでもない金額になって、


『それでは月に6万で貸しても何年間かかって回収するの?』


という状況になったりする。


どこまでやるかは最終的には大家さんの判断だし、


どこをターゲットにどうするかで変わってくると思うが、


それをきちんとアドバイスするのが僕らの仕事なんです。


※賃貸改装のマル秘テクニック　その1

　◎極力間取りを少なくしない。

　◎3DKを広々2LDKへ変更している例を良く見るが、

　　見かけは良いが、間取りを少なくすると

　　インターネットとかで部屋を探す時に

　　間取りタイプ○○以上の検索に引っかかりにくくなる。

参考にしてください。


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昨日は久しぶりにお弁当を持って家族で大濠公園へ行ってきました。





とはいっても、コンビに弁当ですけど・・・・


木陰でお弁当を食べていると幼稚園の息子が


『後でスワンのボートに乗ろう』





というのでお弁当を食べた後鯉のえさを買って、ボートに乗りました。


やれ


『急いで漕げ』


だの


『あのボートを抜け』


だの言われながら汗びっしょりになって孤軍奮闘していたら息子が


『お父さん、亀がおる』





というので


『お前にはあれが亀に見えるか。！！』


『お父さんには河童の甲羅に見えるぞ！！』


と脅かすと


びびり上がっていました。


どう見ても亀なのに・・・・





『悪い子や言う事を聞かない子は、湖に引きずり込まれるぞ』


と、止めに脅かしておきました。


いつまでこんな脅しが通じるものやら・・・・・



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うちの猫のちびです。





もう20歳をすぎています。


動物病院に連れて行ったら元気なんで驚かれますが、


人間にしたら100歳超のおばあちゃん！！


もともと、ひげも鼻も口の周りも真っ黒だったのですが、


今じゃ白髪で真っ白！！


でも、まだまだ元気です。


いつも子どもにいじりまわされています。


あと何年一緒に居れるかな？


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ダイエットをしようと3日間朝飯しか食ってなかったのに、


今日南福岡のクライアントの所に行く途中、


那珂の福一ラーメンを見つけて


我慢しきれずに飛び込んでラーメンを食ってしまった。


それも大盛り。


ご飯を頼まなかっただけ、偉かったと言うべきなのか。


(普通なら間違いなく、ご飯それも大を頼んでいた所)


ものすごく旨かったけど体重計に乗るのが怖い！！


今、ちょっと自己嫌悪に陥っています。


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空室を埋める為には


1.空き部屋がある


2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）


3.その部屋に入る人がいる。


この3点に尽きると思う。


クライアント様より依頼があって、空室を見に行くと、


『室内のグレードも高い、立地も良い』


『何でこの物件が決まらないの』


と思う物件がある。


色々調べると、


家賃設定が近隣競合物件より高かったり、


募集の営業活動が上手くいってなかったりする。


かと思えば、


せっかく一生懸命募集の営業活動をしているのは良いけど


『もう少し共用部分を清掃しないと』


とか、


『チョットはお部屋のメンテもしないとね』


という物件も多い。


色々原因はあるが、どれかだけを突出してやってもだめで、


すべてを一生懸命やらないとだめなんだなー


バランスが大事なんです！！



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腰の上のポニョを退治すべく、ここ2日間は朝食しか食べていない。


その割りに減った体重は1㎏。


これではいけないと昨夜は大濠公園を8ｋｍ歩きました。


時間にして約1時間20分。


夜なのに、歩いたり、ジョギングしたり、犬の散歩したりと人の多い事。





この時間なら天神の街中より人が多いかも！！


皆色々な理由でがんばってるんだろうな。





そんな事を思いながらもくもくとあるいた僕は、


非常に疲れて、ぐったりして家に帰りました。


あまりに疲れたので食欲も無く、シャワーを浴びて速攻眠りました。


おかげで楽に夕食が一食抜けました。


これもウォーキング効果か？


時間が合ったら又行くとしよう。


今度は、目標10kmで！！！


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本当に近頃福岡も空室が多くなっている。


空室が続くと高額なリフォームをしなければ入居が決まらないと


思っている大家さんが多いような気がする。


それを勧めるものがまわりにいるからなのだが。


もちろん、リフォームをして綺麗にすれば入居が決まりやすいのは事実


だろう。


管理会社にとっても一番簡単な施策だ。


費用も大家さん持ちだし、入居者にも勧めやすい。


しかし、賃貸を経営と言う観点で考えればどうだろう。


当初の収支計画はガタガタになってくるし、


投資金額が増えればおのずと収益は減って来る。


空室を埋める施策は色々ある。


1.空き部屋がある


2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）


3.その部屋に入る人がいる。


突き詰めるとこの3点に尽きると思う。



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8月15日はお墓参りに言ってきました。


お墓参りとはいっても、我が家はお墓ではなく納骨堂ですけど・・・


ご先祖様を送るというよりも、40代で無くなった父とやさしかったお婆ち


ゃんを送るという感じです。


気が付けば父が亡くなった頃と同年代になった自分がいる。


『父はこんなに若かくして亡くなったのか』


なんだかとっても妙な気分です。


自分の中の父はいつまでも亡くなった時の若いまんま。


今生きていたら今73歳。


『年を取った父に合ってみたいな』


そんな事を思ったお墓参りでした。




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お盆休みを利用して1泊2日で芦屋へ行ってきました。


北九州へ行く時に、通り抜けることは多々ありますが、


あらためて、そこを目的地としては言った事が無い芦屋町。


アクアシアンというプールが目的地です。


このプールはプールから海へとつながっていて、プールと海を行ったり


来たり出来ます。


プールで泳いで砂浜で遊んでと小さい子どもにはもってこいです。


たっぷり遊んだ後国民宿舎のマリンテラスあしやでイカの活き造りりと、


スズキのしゃぶしゃぶの夕食を食べて、ゆったりと泊まってきました。





翌日は九州最北端の浜木綿の群生地を見に行って、


帰ってきました。





家を出るときは大雨で


『プールに行っても泳げないだろうなー』


『明日も雨って言っているし・・・』


という状況でしたが、着いた時には雨も上がって、絶好のプール日よりでした。


『息子よ！！お主持ってるな・・・・・』

ＰＳ


『今度は見つけた　とと市場　という所にバーべキュウをしに行こうっと』

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我が家の幼稚園の息子は空手を習っている。

今行っている習い事で一番嫌いなのが空手。


フルコンタクトで、本当に殴るので、とっても痛いそうだ。


決して喧嘩が強くなって欲しいわけではない。


その、とってもおとなしい性格を、


もうチョットだけ強くしたいだけなんだよ。


せめて、人にされて嫌なことは


『やめて』

って自分で言えるまでがんばろうね！！


父より・・・


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妻のののしりで、冷静に自分を確認すると


引退したプロレスラーみたいだ。


ま・まずいーーーー


当初の目的はなんだったのか


思い出せ、思い出すんだーーーーー


カッコいい、おしゃれな細身のスーツも着たいし、


よし一念発起してダイエットに舵を切るとしよう。


とりあえず筋トレはそのまま続けながらダイエット大作戦開始。


まずは1日2本飲んでいた缶コーヒーをやめた。


これは効果絶大だった。


たったこれだけで1ヶ月で2ｋｇ痩せた。


次に1日6ｋｍ歩く事を自分に義務付けた。


時間にすると約1時間だ。


コツはとにかく続ける事と、そして決して走らないこと。


なぜなら、キツイと嫌になるから・・・・


そんなこんなで半年で10㎏痩せることに成功した。


痩せると筋トレの成果もあって結構いい体かも・・・・


子どもにポニョポニョと言われている現在、


再度ダイエットしたほうがいいかも！


健康診断でも軽いメタボだもんなーーー


でも、代謝が落ちているので簡単には落ちないだろうな。


『少なくともポニョポニョからポニョ程度まで落としてみるか。』

と言う事で今日からダイエットに再度挑戦いたします。


結果は後日報告いたします。





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ジムに通いだすと、いるわ、いるわ化け物みたいに巨大な


筋肉の塊みたいな人達。


もっと驚いたのはその体重。


すごく引き締まっていて、脂肪なんかほとんど無さそうなのに


みんな85ｋｇとか90ｋｇとか、肥って悩んでいる私より重い。





そこで変な勘違いが生まれた。


『何だ！俺ってまだぜんぜん大丈夫じゃん！』


皆と一緒にトレーニングしだして3ヶ月も経つと、


当初のダイエットという目的はすっかり影を潜め、


いかに重いものを持ち上げるか、いかに筋肉をつけるかという


当初の目的とぜんぜん違う方向へひた走っていった。


『どうすれば筋肉って付くんですかねー？』


私の質問に会長はにこやかな笑顔で


『しっかりトレーニングして、とにかくしっかり食べることですよ！！』


とナイスなアドバイスを送ってくれる。


根が単純な私は、


『よし！がんばって食うぞ！！！』


とガンガン食べまくった。


もちろん、寝る前の牛乳（たんぱく質の摂取）も忘れずに。


そして１年後。


気がつけば88ｋｇ（ガ・ガーン）。


ジムの皆は決して


『肥りましたねー』


とは言わない。


『本当でかくなりましたねー』


と賞賛の嵐。


でもね、家に帰ると嫁は


『でかくなったって喜びようけど、あんたただの豚よ、おかしいよ』


と罵るのであった。



続・・・・・・




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昨日久しぶりに早く家に帰って、


子どもと一緒にお風呂に入っていたら


『お父さん！おなかポニョポニョやん！！』

と言いながらお腹を触ってくる。


子どもは残酷だ、遠慮が無い。


思えば昔はスリムだったなー。


180ｃｍ65㎏　永久に70㎏台にはならないと思っていた10代、20代。


ところが、30台に突入したある日


『なんか洋服がきついなー』


と思い、体重計に乗ってみると前人未到の75㎏。


『や・やばいーーーー』


あわてて、会社帰りに通えるスポーツジムを探す。


あった、ありました。


会社から徒歩2分の所にスポーツジムが。


『すいません。見学させてください。』


『入会希望の方ですか?どうぞどうぞ』


応対してくれたのは筋肉ムキムキのジムのオーナー。


恐る恐る中をのぞいてみると、


そこは、可愛いお姉さんなんも、華やかなエアロビも何もない


ムキムキ男の楽園・スパルタンなジムではないか！！。


『ダイエット希望なんですが大丈夫ですか?』


『大丈夫ですよ!一緒にがんばりましょう』


こうして恐るべき倒錯の男の世界、


スパルタンなジム通いが始まったのであった。


続く・・・・・・・・




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年を重ねると若いときには無かった色んな自分が出てくる。


昔ながらの個人の自分、会社の中の立場での自分、夫としての自分、


父親としての自分、子どもとしての自分等々・・・・。


今一番お気に入りの自分は、父親としての自分。


すごくおもしろい！！



昔不動産会社にいた時、家賃を延滞し出した入居者がいた。


僕が8年位前に案内して、契約してもらった方なのでよく覚えているが、


名前を聞いたら誰でも知っているような会社の次長さんで、


とても延滞とかそんなことをするような方ではなかった。


『うっかりの入れ忘れなのかな?』

とおもい、督促しながら様子を見ていると、


次の月も、又次の月も督促をすると遅れて入ってくる。


気になったので部屋を訪問してみた。


平日なのにご主人も部屋にいるではないか！！


『いったいどうされたんですか?　△△さん・・・』


『いやー・・会社の早期退職に応募して退職したのはいいけれど


次の仕事が見つからないんだ。


自分くらいのスキルがあればすぐに見つかると思っていたのに・・・』


きっとこの方は会社の看板で仕事が取れていたのを、


自分の力だけと過信していたのだろう。


ある程度の知名度のある会社で、ある程度の位置に居ると


いろんな人が寄ってくる。


それを自分の力と過信しないで、冷静な目で自分を見ていないと


とんでもない事になる。


しっかりと冷静に自分を見つめて生きていこうと思う今日この頃です。





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花火大会に行ってきました


それも、大濠公園のではなくマイナーな福津市の花火大会です。





見に来ている人は多いのですが


津屋崎から福間までの浜から見れるので


好きなところに新聞を引いて


のんびり見れます。





ドーン　　ドーン　と目の前で大迫力です。


津屋崎の夕陽館という市営の温泉施設で予約すれば、


１人1.500円でお風呂に入って、お弁当がついて、


そこのバルコニーから椅子に座って見れるみたいです。





来年は予約してみようかな・・・・・







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