福岡で賃貸経営のサポート業務をしておりますオネストです。                                                                     このブログを通じて仕事の事や日々の出来事など色んな情報を提供できればいいなと思っています。                                                     よろしくお願いします。                                                                 賃貸物件の大家さん、あなたの賃貸物件の空室対策は大丈夫ですか?                                                                   オネストは空室を満室にする為のリフォーム提案、 経費削減のための物件診断を行ないます。                                           何でもお気軽にお問合せ下さい。

2011年05月30日

25年目のリノベーション



築25年経った賃貸マンションの1部屋をリノベーション
しました。

オーナーの希望で極力費用をかけずとのことでしたが、

フローリングの傷みも含め、各部屋の痛みも相当なものでし

た。

賃貸マンションは自分のものではないから使い方も荒

い・・・

使えるところは極力使いながら、出来上がったのがこちら

フローリングはフロアタイルを上張りして、キッチンもシー

トを張ってそのまま使用。

水栓金具は2ハンドルのものからシングルレバータイプへ

交換。



2間続きの和室の1室をフロアタイルで洋室へ変更



残した和室もデザインクロスでお化粧して完成です。

洗面所にシャンプードレッサー

トイレにウオッシュレット

インターホンは録画機能付きのTVモニターホンへ

と設備も一新しました。

完成と同時に案内が入って即入居決定しました。

ありがとうございました。face03  


Posted by オネスト at 18:28Comments(1)②空室対策

2011年05月26日

かっこいい和室

本当に久しぶりの投稿です。

長いことほったらかしにして・・・・icon09

ほったらかしている間も色々やっておりました。

西新のアパートのプチリフォームです。



畳のヘリと、腰下のクロスにアクセントをつけています。

こちらは襖のみアクセント・・・・・



トイレにもウオッシュレットを追加して、

こんな感じに仕上げました。



玄関から見たところ



こんな和室なら住んでもいいでしょface02

あまりお金をかけないでもなんとかなるものです・・・・・



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Posted by オネスト at 09:52Comments(0)②空室対策

2011年02月10日

レディース専用マンションのリフォーム

賃貸マンションの原状回復工事のご依頼をいただいて、

工事をさせて頂きました。

「入居が決まりやすいように提案をしてください」

との事だったのでポイントにデザインクロスを入れました。

レディース専用マンションだったので、

思い切ってピンク系のクロスを貼ってみました。



梁に貼ったこげ茶とマッチして、

意外にしっくりいい感じです。

電気コンロもIHヒーターへ交換しました。

早く入居が決まりますように・・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 18:14Comments(0)②空室対策

2011年01月20日

空き物件の調査

今日も空き物件の調査に行ってきました。

築31年の賃貸マンション。

11戸の内4戸空き。

3分の1以上の空室率です。

中に入ってみると思いのほかきれい・・・・

床や給湯器や色々やりかえてあります。

「結構お金かかってるなface08

と思いながら1通り内部を確認。

結論はポイントを押さえていないリフォーム

になっていました。

どういうことかというと、

限りなく31年前の新築の状態に近づけているリフォーム

ということです。

フローリングも、今時の色や幅ではないものが使ってあって、

給湯器とフローリングを交換しているのに、

3点式の給湯になっていない。

結局キッチンと洗面所に給湯をつなぎ込むために

またフローリングを切って開けないといけない。

なんでこんなもったいないリフォームをするのだろう。icon66

たぶん知り合いの大工さんとかに

「安くしてね」face02と頼まれたんだろうか

賃貸マンションの場合、リフォームはきれいにすればするほど

入居率はもちろん上がると思いますが、

「どこまでお金をかけてどう改修するのか」

ということになればよくよく考えてポイントを押さえた

リフォーム工事をすることが大切です。

ポイントをきちんと押さえればそこそこ少額でも差別化が図れる

物件が作れると思いますよ。・・・・・・


正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 19:41Comments(1)②空室対策

2011年01月12日

十日恵比寿



十日恵比寿に参拝してきました。

悪天候なのにすごい人出・・・・・icon196

本殿に参拝するのに2時間待ち

「なんで最後尾がこんな所・・・・icon95

というようなところまで大行列。

でも、しっかり並んで参拝してきました。face02

「寒かった」

「今年も良い年になりますようにicon14icon97


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Posted by オネスト at 18:26Comments(0)③私的風景

2011年01月07日

除夜の鐘

もう少し前になりますが、

去年の大みそかに除夜の鐘を突きに行ってまいりました。



場所は博多区にある東長寺です。

福岡大仏で有名なお寺です。

鐘を突けるのは108人までだと思い22時30分には現地へ

整理券が配られていたので整理券をゲットして、icon100

23時30分までお寺で待っていました。

23時30分には境内は人でいっぱいに・・・・・icon65



お坊さんの読経の中、

一年間無事に過ごせた感謝の気持ちと、

来年もよろしくお願いしますとの思いを込めて


鐘を突かせていただきました・・・・・icon97




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Posted by オネスト at 16:16Comments(0)③私的風景

2011年01月07日

ちょこっとリフォーム

インターネットで弊社を知っていただいた

県外のオーナー様から

博多区のワンルームのアパートの

空室のご相談をいただきました。face02

場所はキャナルの近くで築12年のロフト付ワンルーム

さっそく現地を見に行くと別に立地も悪くないし、

建物もそれなりにきれいにしています。

でも、9戸のうち3戸が空きで、

空きが長いものは6か月になるとの事。

特別悪い所がないので、少しだけ手を加えました。



ミニキッチン周りにアクセントカラーの黄色を使い、



壁面の一部のクロスと、

梁・柱をデザインクロスで貼り分けて、



ロフトも一部こげ茶でシックに貼り分けました。

あと、オートロックがなかったので、

付いていたインターホンを、

録画機能付きのカラーモニターホンへ取り換え。

防犯対策もばっちりです。

トイレには、ウォッシュレットも取り付けました。

物件紹介の物件資料もカラーの写真満載のものに作り替え、

博多駅近辺の賃貸の不動産屋さんに、

お客様の紹介のお願いに回った所、

なんと、1ヶ月の内に2件が決まりました。icon97

このオフシーズンでは上出来かな!!

オーナー様も大喜びでしたface02

残りの一戸も良い方に借りていただけますように・・・・icon100



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Posted by オネスト at 15:22Comments(0)②空室対策

2010年11月09日

床のコゲあと・・・・



リフォームを依頼された賃貸マンションで床に大きなコゲ跡を発見。

その廻りには大きなシミが・・・・・・



こんな時の修理方法は

1.フローリングを張り替える

2.フロアタイルを上から貼る

3.クッションフロアーシートを上から貼る

などの方法がありますが、

修理箇所がLDKのためどれもかなりの㎡数が必要になります。

金額も全部に上張りするので結構な金額になります。

そこで今回はリペアで補修をする方法を取りました。

リペアとは高級な家具とかの補修をしてくれる職人さんに、

お願いして修理をしてもらう事

(もちろん床専用の材料で・・・・・)

そして仕上がったのがこれ

どこが修理箇所か判らないでしょ



シミも消えています。



私たちも傷があった箇所を知っているので、

目を皿のようにして見るから判るけど

知らないと絶対に判らないよね・・・・・

今回の費用は他の床の補修の1/10くらいでした。

どうですか?





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Posted by オネスト at 19:31Comments(0)②空室対策

2010年10月20日

suumoiに・・・・



家賃の相場を知る為にフリーペーパーのsuumoをよく見ます。

で・・suumoのページをぱらぱらめくっていると

弊社がでリフォームさせて頂いた部屋が

載っているではありませんか!

それも同じものが続けて3つも・・・・・icon14



早速オーナー様にTELいれて状況を聞いてみると

1年半空いていた部屋がリフォーム後1ヶ月で決まったとの事。

時期もあまり人が動く3.4月ではないので

『えらい早く決まったね!!face03

と驚いてありました。

もともと空室が埋まらないので、リフォームの計画を立てて

何社か見積を取ったところ

『そんな金額をかけては到底投資した金額が回収できないicon196

金額の見積がきたので、どうにかならないかと

ご相談を受けたのが最初の出会いでした。

『同じ内容では出来ませんが、仕様を変更してもいいなら

素敵な部屋にしますよ!!icon105
という条件で金額を半額まで落として

作らせていただいた部屋でしたので、

あっという間に入居が決まってとてもうれしかったです。

オーナー様からもお褒めの言葉を頂きました。

今後とも末永いお付き合いよろしくお願い致します・・・・・icon97



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Posted by オネスト at 09:55Comments(0)②空室対策

2010年10月19日

TVが・・・・・?



この部屋を作らせていただいた分譲賃貸のオーナー様から

『入居が決まりましたよ!!face02

とのうれしいご連絡が・・・・・・

と同時に

『入居者の方がTVが映らないといっているのよicon196

との事

今回の工事では内装の表装しかリフォームしてないし、TVは触っても

いなかったのでなぜだろうと思いながら入居者様のところへ調査に向

かいました。

TVアンテナの工事の担当者を同行して調べると部屋のTVジャックに

電波がきていないとの事。

『古くても分譲マンションだし部屋に電波が来ていないっ

てどう言う事?』


と思いながら

工事の時にご挨拶に伺った管理組合の理事長さんのお宅へ・・・・・・

『〇〇号室に今回入られた方の部屋のTVが移らないんですが

何か事情をご存知ではないですか?』
『ああTV?映らんよ』

『え゛え゛ーーーーーーicon95

『屋上のアンテナが駄目になったからねー』

『皆さんどうされてるんですか?』

『各自で屋上にアンテナを立てるか、

ケーブルTVに入ってるんじゃない?』


まさかの回答・・・・・・・・・

すぐにこの部屋のオーナー様に連絡して事情を説明して屋上にこの部

屋専用のBSと地デジのアンテナを立ててもらいました。

長いこと賃貸マンションや分譲マンションの工事に携わって来ましたが

今回のような経験は初めてでした。

修繕積み立て費や管理費はどこに行ってるんだろう??????face08
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Posted by オネスト at 19:07Comments(0)②空室対策

2010年08月02日

完成です。・・・空室対策リフォーム

造作した洗濯機置場

大きな鏡も新規で付けました。



棚を解体した洋室



全体的にかなり明るくなりました。

わが社の女性スタッフに

『完成したよ』

と教えたら現地に見に行って

『ここなら住みたいすですねー!』

『でも、場所が良いからたかいでしょー?』

といっていました。(笑)

募集してくださる不動産会社とオーナー様に募集用の

内部のカラー写真を入れて作った物件資料を持っていきました。

早く良い人に借りwいただけますように・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 20:40Comments(0)②空室対策

2010年08月02日

リフォーム完成・・・・・続

造作した洗濯機置場

大きな鏡も新規で付けました。



棚を解体した洋室



全体的にかなり明るくなりました。

わが社の女性スタッフに

『完成したよ』

と教えたら現地に見に行って

『ここなら住みたいすですねー!』

『でも、場所が良いからたかいでしょー?』

といっていました。(笑)

募集してくださる不動産会社とオーナー様に募集用の

内部のカラー写真を入れて作った物件資料を持っていきました。

早く良い人に借りwいただけますように・・・・・・


正直に・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 20:35Comments(0)②空室対策

2010年07月29日

リフォーム完成・・・・・



空室対策リフォーム完成しました。

金額の割にはなかなかの出来映えだと自画自賛しています。(笑)



カスミガラスを4枚クリアガラスに替えたので四季の移ろいも感じられる

ようになりました。



洋室は作り付けの棚も取り外してタンスなどを置けるスペースを確保

しました。

続く・・・・・




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Posted by オネスト at 18:20Comments(0)②空室対策

2010年07月23日

続 空室対策リフォーム 改装中1

とりあえず洗濯機置場を室内に確保して、

和室を1部屋つぶして3DKを2LDKへ変更

まずは荷物を運ぶエレベーターや共用部を養生して、(これ大事・・)


玄関周り



洗面所周り




キッチン周り


和室の畳を搬出して


このキッチンは手を入れて引き続き使います。


さあどんな仕上がりにしようかな・・・・・



正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 18:27Comments(2)②空室対策

2010年07月22日

空室対策リフォーム

久しぶりに仕事のことを書きます。

毎日遊んでるわけではありませんよ(笑)

桜坂にある築35年のマンション。

地下鉄の駅からも近く、すごく立地はいいんだけれども

前の入居者が出られてから1年半も空き続けていたお部屋・・・・・

いくつかリフォームの計画を持っていたオーナー様から

お声をかけていただいて、空室対策リフォームをすることに・・・・

今現在はこんな感じのお部屋です。











和室2間に洋室1間の3DKです。

賃貸のマンションで大切なのは費用対効果・・・・

お金をかけても、かけた分だけ家賃に跳ね返らせる事は出来ないので

お金をかけすぎると空室が埋まったのに何年も赤字と言う事に・・・・

そこを考えた上で、さてどうするか・・・・・・・・・・つづく



正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 18:04Comments(0)②空室対策

2010年07月07日

大濠公園のスタバ



久しぶりに早く帰れたので

(といっても20:30ですが・・・・・・)face07

気分転換に大濠公園に歩きに行ってきました。

なんとニュースでは聞いていましたがスタバが・・・・・・

そんなに来ていなかったのかと

来ていなかった自分にびっくりしました。icon196

暗い公園に明るくライトアップされたスタバ・・・

すごくいい雰囲気でした。icon65



今度夜行ってみようicon97

正直に・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 18:08Comments(1)

2010年06月14日

西公園の火事



先週の金曜日に会社で仕事をしていると

消防自動車のけたたましいサイレンの音が・・・

あまりに何台も行くので福岡市の火事情報にTELicon82・・・

『西公園で火災の為出動中』とのこと

外に出てみたら西公園から煙がもくもくと

大濠公園デウォーキングの帰りに気が向いたら

西公園も歩いたりしているので見に行ってみました。

しまったままの茶店が燃えていました。

近くには神社もあるしマンションとかもあるので

怖かったでしょうね。

全焼でした。

不審火でしょうけど何の不審火なんだろう?


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Posted by オネスト at 18:49Comments(1)③私的風景

2010年06月14日

白糸の滝



白糸の滝に行ってきました。

近頃元気がでないので自然から力を貰いに・・・・・icon15

山女釣りをして釣った山女を塩焼きで食べて、



そうめん流しをして子供も大喜びでした。



チョット元気も出てきたので今日からまた頑張ろうface02icon14


正直に・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 09:48Comments(0)③私的風景

2010年05月20日

空室対策リフォーム3

ここのところぜんぜん仕事のことを書いてないようなface08・・・・・

そんなわけで今日はリフォームした、

賃貸マンションのお部屋の紹介icon14・・

まずは完成後の写真から



赤を差し色にしてこんな感じのお部屋になりました。

完成前は



壁・天井はタバコのヤニ汚れていて、

冷蔵庫を置いていた所は水漏れで

フローリングが腐っていました。

ドアは穴だらけで・・・・

キッチンの横壁にはコゲあとも・・・・・

あまり予算がないとのことなので、

床には明るいパイン調のウッドタイルを貼りました。

キッチンももともとのキッチンに赤のシートを貼って、

取っ手をチョット高級な取っ手に変えました。

アクセントで梁をこげ茶のクロスで巻いて完成・・・・・・

どうですか?

早く入居が決まりますようにicon65・・・・・・


正直に・・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 11:00Comments(2)②空室対策

2010年05月18日

移転した元祖長浜屋!!



移転した元祖長浜屋に行って来た。

立体駐車場の下にあるので車も止めやすい。

(有料だけど・・・・face06)

味は前と同じだけど麺がなんか違ってた感じ。

どの店に行っても見たことある従業員の人がいるけど

ここが元々の店・・・・

近所に長浜屋1軒長浜家2軒と超激戦区・・・

長浜家の2軒は経営が違うみたいで、片方の店に

『もう一つの長浜家とは一切関係ありません』と

張り紙がしてあった。

『色々あるんだろうねぇー』

『さて、最後まで繁盛するのはどーこだ?』



正直に・・・・・オネスト


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Posted by オネスト at 09:52Comments(2)③私的風景