賃貸マンションコンサルタントの七日間

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以前から紹介していた空室対策リフォーム完成です。



シックなこげ茶で梁にアクセントを付けて

梁下は白地ベースのデザインクロス。



和室はアクセントに赤を使って黒の縁取りでまとめました。



キッチンも木目調のシートで大変身。

フロアの色ととっても良く合っています。



トイレも床と壁にアクセントを付けて

ウオッシュレットも新設しました。

ついでに電球も蛍光色から電球色へ変更・・・・・

下駄箱・シャンプードレッサーも入れ替えて

洋室まてすべてに手を入れて95万円かかっていません。

オーナーもすごく喜んでいました。

入居がすぐに決まるようにカッコイイ物件資料をサービスで作って

持って行こうっと！！



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いよいよ工事が終わって仕上げの掃除が入ってました。



お掃除の業者さんが一生懸命磨きをかけてくれています。



リフォーム工事をすると色んな業者さんが工事に携わりますが、

その中で簡単そうに見えて実はとっても難しいのが掃除だと思います。

掃除というと皆さん誰でもやったことがあるので、

自分でも出来ると思いがちですが、プロは違います。

一番プロと素人の違いを見せ付けられます。



掃除が綺麗と仕上りが数倍綺麗に見えます。

僕がお願いしている業者さんはとても丁寧で仕上がりも抜群です。

では上りが楽しみです。


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ホークスタウンであっていたポケモンのイベントに行ってきました。

目的はカードで対戦するノックアウトバトルへの参加。

午前中は中学生以上の大会で、

午後からが小学生以下の大会。

我が家の息子は幼稚園なので午後から参加。

ピカチューも来てました。



ポッチャマとヒコザル



回りは人だらけ



子供たちも真剣です。



DSで戦う大会も同時にあっていました。

参加している大人の多さにもびっくり!!



最初から最後まで居て、何度か勝って、カードをゲットして、

子供は大喜びでした。

しかしそれを待っている大人はぐったり・・・・・・

駐車料金の高さにもびっくり・・・・・・・・

ま、子供が喜んだから良しとしよう


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現在行っている空室対策のリフォームも大分完成に近づいてきました。

かなり限られた予算の中でどういう風に仕上げるか

腕の見せ所ですね。

完成真近の状況を少しお見せいたします。

薄暗かったLDK

電話のコードもぶら下がっています。



こんなに明るくなりました。

クロスの貼りわけを使ってデザインをプラス



ぶら下がっていたTELコードも

新規にTELのジャックも新設しすっきり収めました。



古いイメージのキッチンの２バルブの水栓金具も



シングルレバーへ交換



浴室の２バルブの水栓金具も



サーモスタット付きの物へ変更



それにあわせて洗濯機用の水栓金具も



今風のものへ変更しました。



完成までもう少し。

また、現場の写真を報告いたします。


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以前一緒に働いていてたスタッフが退職して郷里に帰ると言う事で

送別会に参加してきました。

辛辛は久しぶりに行きましたが、ここの料理は旨い。

キムチが乗った前菜から始まって



桜海老を散らした大根のパリパリサラダ



手羽先の唐揚げや餃子と続き

メインの国産和牛の小腸を使った鍋コプチャンチョンゴルの登場



グツグツと食べごろに煮えてきました



旨し。

小腸がプリップリッで辛いけど甘くてクセになる味です。

そして鍋を食べ終わったらご飯を入れて〆の石焼ビビンバ。

トッピングで卵を載せてもらいました。



しっかりおこげを作って頂きます。

非常に美味しかったです。

『H君郷里でも頑張ってくださいネ。』

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プランをさせてもらって、今工事に入っている現場を

見に行ってきました。

とりあえず、床工事が終わっていたので写真をUP



元々こんな風に非常に痛んでいて、床鳴りもあっちでギー

こっちでギーとしていたので

床を切り開けて、まずは徹底的に床鳴り補修



見えない所も次の入居者の方の為に徹底して・・・・

見えない所事大事です。!(^^)!

でこんな仕上がり



これフローリングじゃないんですよ！！



賃貸マンションなのでコストとメンテナンス性を考えて

フロアタイルのウッド調にしました。

部屋が明るく見えるように、今回はオーク調の色が薄いタイプを使用。

水やキズにも強く、悪くなったら部分的に貼り替えが出来るので

賃貸マンションにはオススメです。

職人さんが既存のフローリングの上から一枚一枚丁寧に

貼っていきます。

色々なメーカーから出ていますが、経年変化でジョイントが

空くものがあるので要注意！！

部屋がかなり明るくなっています。

まだワックスも掛かっていないのでツヤがいまいちですが

完成が楽しみです。


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10年来のお付き合いのある大家さんから

『一緒に昼ごはんを食べよう　!(^^)!』

というお誘いが・・・・

久しぶりにご飯を食べながら色々話していると

『近頃空き部屋が出たので部屋を見てよ！』

ということなので早速見に行ってきました。

物件自体は築20年くらい経つので、

そろそろ今時の物件と比べても見劣りしてきてます。

色々話して全体的に若干手をいれようと言う事になりました。

収益物件なので限られた予算の中でのリフォーム工事になりますが、

頑張って入居が決まる物件にせねば・・・

『ブログに内部の写真載せていい？』

と聞いたら快く

『いいよ　!(^^)!』

て言ってくれたんで

今現在の内部はこんな感じ・・・・







築年も経っているのでそれなりに痛んでいます。

これからプランを作って空室対策リフォームをするので

おいおい紹介させていただきます。

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由布院の庄内町であった神楽祭りに行ってきました。

と言っても、神楽に特別興味があったわけじゃなく

おばたちが

『日田に泊まるので一緒に夕食を食べよう』

と誘ってくれたので

それじゃあその時間まで何しようかと探したら

由布院の庄内町で神楽祭りがあっていたので

チョット足を伸ばして行ってきました。



めったに神楽なんて観る機会がないのでいい経験でしたが

幼稚園のわが息子的には？？？？？

しかし露店もたくさん出ていたので



くじを引いたり、スーパーボールすくいをしたりと、

それはそれで大納得の様子でした。

しかし神楽祭りなんてマイナーな（ゴメンナサイ！！）

イメージがあったのですが

人の多さにびっくりでした。



聞いたところによると福岡では神楽ってあまりなじみがありませんが、

大分より南の方では地域的に結構盛んみたいです。

又、機会があれば行こうかな・・・・



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相変わらずのマイブームつけ麺。


最低でも週に一度は食べているような気がする。


で今日も今一番お気に入りの


豚と節家の


つけ麺冷の特盛



何グラムぐらいあるんだろう。


結構胃にガツンと来る。


麺も太麺でかなりコシがあって、魚粉がからめてある。


つけ汁もかなり濃くて旨い。



あれ？盛り付けが変わっている。


おしゃれになってるけど、自分的には前の方が旨いかな。


〆にご飯セットを頼みたいけど、体型のことを考えて


今日は勘弁しとこう。

ご馳走様。


又来ます・・・・・・・



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昨日子供にせがまれて、キャナルのＢ1にあるポケモンセンターに


言ってきました。


子供の買い物を済ませてキャナルの中を歩いていると


水上狂言があるとの事で見てみました。





演目は、


【袴狂言】盆山　【狂言】梟山伏

というもので、


第1の演目の内容は


植木を盗みに入った泥棒と金持ちのやり取りで


第2の演目の内容は


はやり病にかかった弟を治すという偽の山伏と姉のやり取りでした。


見ていると子供が゛


『はやり病て何』


と聞くので


『新型インフルエンザのことよ』


と我ながらｇｏｏｄな受け答えをしたら


『あの人なんでマスクしとらんと』

『何でこんなところであんなことしようと』


『何で冷えピタ貼って寝とらんと』

と質問攻めで答えに困りました。


子供だと思っていい加減なことを言ってはだめですね。


今日の教訓


わが子ながら恐るべし・・・・・


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我が家の息子の好きなもの。


ウルトラマン・仮面ライダーから始まって


今はポケモン。





近頃は口を開けば


『ポケモンゲームするからＤＳ買ってー』


『ポケモンゲームするからＷｉｉ買ってー』

こればっかり。


でもどんな場所にいてもＤＳ持って会話もなく黙々と


ゲームに没頭している子供たちを見ると買いたくない。


でも、


『持ってないと子供同士の会話についていけなくて


仲間はずれにされるかも』


なんていう心配もしたりして・・・・・


今は


『小学生になるまで買ってやらん』


て言っています。


その代わり今はまっているのがポケモンカード。





良く出来ていて、


種類が豊富でカードゲームの大会とかもあっていて


おまけにどんどん新しい強いカードが出るからその度にせがまれる。


金額が300円程度なのでコンビニやトイザラスで見つけるたびに


『買って』


と言われて気軽に買ってやっているが、家にあるカードの枚数を見ると


今までいくらつぎ込んだんだろう


と恐ろしくなる。


とっくにＤＳぐらい買えてるんではないか・・・・・


でもおかげでポケモン詳しくなりました。


とりあえず今まで何の役にも立っていないけど（笑）






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賃貸マンションを経営していて困ることといえば、


1.敷金の精算と原状回復工事

2.空室


3.家賃の滞納


がベスト3の困ることだ。


以外にこの3つの困ることは密接につながっている。


敷金の精算と原状回復については、


以前は退去時に敷金から部屋の補修費を出して敷金を精算するのが


当たり前だったが、今は原則、故意や過失による汚損


破損の補修費しか差し引く事は認められておらず


それ以外の補修費はオーナーさんの負担とするのが一般的だ。


当たり前の事だがオーナーさんにしてみれば補修費は


少ない方が良く、なるべく使えるものは残そうとする。


ややもすると残す物のハードルが低くなって、


『これぐらいならいいか！！』


とチョットの汚れならＯＫにしたりする。


しかし、補修が終わったその物件は、


募集を始めた段階から商品になる。


借りる側の心理としては


『新しく綺麗なほうが良い』


に決まっている。


競合する物件も中古の賃貸物件だけではなく、


新築の賃貸物件、今金利が安くてお値打ちな分譲マンションも


たくさんあるのでそれらも比較の対象になってくる。


中途半端なリフォームをすると部屋がなかなか決まらず、


次に空室を埋める為のリフォームを又しなければならない。


逆に競争力のあるお部屋をきちんと作れなければ、


家賃を下げて対抗するしかない。


安い家賃の所には、それなりの人が集まってくるので


家賃の滞納や治安の悪化などが起こる可能性がある。


このようにこの3つは非常に密接に関わっている。


裏を返せば、退去が出た段階できちんと計画性を持って部屋を作れば


追加で余分なリフォーム等で出費が嵩む事もなく、


空室も埋まり、それなりの家賃水準を維持できれば、


入居者の質も落とさず゜に住むので家賃の滞納も減ると言う事だ。


目先の事にとらわれず、長期的な展望を持って
勝ち組のオーナーさんになりましょう。





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３連休を利用して広島から親戚が遊びに来たので、

久しぶりにスペースワールドに行ってきました。

この前行った時は閑散としていて、

どのアトラクションも待ち時間もなく乗り放題だったんですが

今回はさすがに３連休。

高速料金1000円の影響もあるんでしょう。

他県ナンバーの車も多く、人であふれていました。

アトラクションの待ち時間も平均５０分ぐらいあって超疲れました。

息子といとこの子が、

『惑星アクア』という水の上を円形のボートに乗って

回っていくアトラクションに乗ろうと言う事で、一緒に並びました。

注意事項に

『水しぶきが掛かるアトラクションです』

というような事が書いてありましたが、

以前乗った時に水しぶきレベルではなく＜

結構濡れた記憶があったので、

100円でカッパを買って子供達に着せました。

（もちろん自分も・・・・）

以外に合羽を着ている人は少なくて、

前に並んでいた20才くらいの今時のお兄ちゃんの2人組みが、

『濡れるのが嫌な奴は乗らんどけばいいのに・・・』

的な発言をしていました。

やっと順番が回ってきて5人乗りなので

僕ら3人と前のお兄ちゃん2人の5人でボートに乗り込みました。

出発した瞬間

『サバーンーーー』

『わーーー！！』

水が入ってきてお兄ちゃんたちのズボンもパンツもびっしょりに・・・・

その後も洋服、靴、頭と次々に

水しぶきレベルではない水が掛かってびしょ濡れに・・・・・

『これ濡れすぎやろー』

『カッパは必ず着ないと駄目やろー』

などとぶつぶつ言いながら乗っていました。

もちろん僕らは頭まで合羽を着ていたので無事でしたが・・・

おかしくておかしくて乗っている間中笑い転げて

ひさしぷりにお中が痛くなるぐらい笑いました。

子供も大笑いしていました。

お兄ちゃんたちは恥ずかしそうにその場を立ち去りました。

今日の教訓

『口は災いの元』



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普段から仕事やプライベートで使っている愛車に、


故障のエラーメッセージが出たので、


修理工場へ持っていった。


預かって調べないと判らないとのことで、


代わりにカワイイ軽自動車を代車で貸してくれた。
小回りもきくし、狭い道もスイスイ入っていけるので、


非常に重宝している。


しかし・・・・


代車になって１週間・・・


近頃気づいたのだが


脇道から本車線に入ったりする時に


妙に入りづらい・・・・


普通だったらウインカーを上げてチョット頭を突っ込むと


止まって入れてくれて多様に思うのだが


近頃はわざと車間距離を詰められたり、

睨みつけられたりする。


会社でその話をすると、


『軽自動車の扱いはそんなものですよ（笑）』


だって・・・・・・


身なりや外観で判断されるのと同じように車でもされるんだ


『自分は身なりや外観で人を判断するようなことはするまい』


としみじみ思う今日この頃です。




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空室の相談を受けて部屋を見に行く事がよくある。


空室を埋める為には前にも書いたが


1.ここに住もうかなと思う部屋がある。


2.案内してくれる人がいる。


この二つに尽きる。


不動産業者は手数料収入なので手数料を多く貰える所を案内する。


だから基本的には手数料の他に広告料(AD)等が多く付いている所に


お客様を連れて行く。


しかし、手数料は成約手数料なので決まらないと貰えない。


だから、いくら手数料や広告料がたくさん付いていても、


汚くて決まりにくそうな部屋は案内しない。


裏を返せば決まりやすそうな部屋を作って、適正な家賃で


きちんと手数料を付ければ空室は埋まると言う事だ。


決まり易そうな部屋といっても多額のお金をかける必要はない。


ちゃんとした原状復旧工事にプラス2万円くらいでそこそこ競争力のある


部屋は出来ると思う。(もちろん現在の物件の状態にもよるが・・・・・・・)


広告料を付けるのが勿体無くて、


付けてない空室物件を見かける事があるが、


家賃の1ヶ月や2ヶ月分の広告料を付けてすぐに決まるのなら


絶対に付けるべきだ。


だって6ヶ月や12ヶ月空いてしまう事もある事を考えると、


絶対に得だ。


高額なリフォームをしなくても、


考えてきちんと対策を打てば、


空室はかならず埋まる。


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先週、幼稚園の子どもの運動会に行ってきました。


練習があっている時は家に帰って来ると


『今日もかけっこでダントツ一番やった。』


と自慢げに話すのでかけっこを見るのを楽しみにして行きました。


場所を取って子供の出番を楽しみに待っていると


やっと子供のかけっこの順番がやってきました。


『よーい　　パーン』


スタートしたと思ったらいきなり3番手・・・


『え・・・・・話しと違うやん』と


思いながら見ていると第一コーナーを回って目の前に走って来ました。



顔を見ると

『わーあせっとる・・・・』


どうしようという感じで必死に走っています。


結局ゴールの手前で2人抜いて1番で帰ってきました。


ゴールして駆け寄ってって来て


『早かったやろ』


と自慢げに言うので


『あせっとったくせに・・・』


と言ったら


『別に・・・・・』


だって


『嘘つけ～』



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子どもが運動会で頑張ったので、おばあちゃんが久しぶりに


波津の八幡屋へ食事に連れて行ってくれました。


ここは葡萄の木が経営する温泉旅館ですが、


ビュッフェスタイルの料理が有名です。


夜は大人1.800円　幼児400円　75才以上は1.000円です。


品数も５０種類くらいあって、夜は刺身も３種類くらい取り放題で


次々に出てきます。


旨い旨いと一生懸命食べてたら


横で子どもが調子に乗って、どんどん取って来るので


その後片付けで死にそうなくらいお腹一杯になりました。


『久しぶりに来たけどやっぱりここは旨いなー』


『ロケーションも良いし』


『今度行ったら忘れずに写真を撮ってこよう』


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昨日家に帰ると我が家のおばあさん猫のチビが、

家の中をグルグル回っていた。

『きっと軽いボケが出て、徘徊が始まったのかな』

『20歳なんで人間なら100歳超だもんね』

『しょうがないな』

などとと思いながら見ていると

幼稚園の息子が面白がって後ろをついてグルグル歩いて回っている。

『あんまり回るとバターになるよ』

と言うと

『何それ』

だって。

ちびくろさんぼを知らなかった。

そういえば読んでやった記憶がない。

僕らが子どもの頃は定番だった絵本だったのだが・・・・・

大人の事情で自主規制で廃刊になったけど

何年か後に何処かの出版社が再刊したはず。

今度探して読んでやろう


正直に・・・・・オネスト

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賃貸住宅関係の仕事をしているとよく耳にする孤独死。

最近も知り合いのところで起こったらしい。

なくなったのはまだ若く２０代。

死因は病死らしいが、発見が遅れて遺体の損傷が激しかったとの事。

会社でその話をすると一人暮らしの奴らは

『僕にも起こりえますねー』

と言う。

確かに起こりえるよねー

明日のことは誰にもわからないし。

でもね、

会社の誰かががもしそうなったらまず

『電話もせんで無断欠勤して、ばかちんが』

と言って電話をかけるだろう。

それでも通じなかったら翌日は家に行って

インターホンを鳴らして、置手紙をして

それでも連絡が取れなかったら

３日目には実家の御両親に連絡して

大騒ぎしていると思う。

亡くなるのはある意味運命かもしれないけど、

絶対にそんな状態になるまでほっとく事はないよね

そんな状態になる人はどんな生活をしていたんだろう。

社会と関わっていなかったんだろうか。

最近では大原麗子さんのこともあったし・・・・

色々考えさせられる話だよね。


正直に・・・・オネスト















  

近頃つけ麺がお気に入りでほぼ毎日食っている気がする。


行っているお店は、


元助　　元勲　　まるげん　　豚と節家　　海豚や

今の所一番のお気に入りは


豚と節家の冷の特盛


最後に入れるご飯と温泉卵の〆セットも旨い。


麺とつけ汁にインパクトが合って


良くも悪くも何か気になる存在。


他のお店もつけ麺では有名店なので


いろんな人を誘ってグルグルと食べに行っています。


友人はあんまり僕が連れて行くので


『やっとつけ麺がわかってきた』


などとのたまっています。

ちなみに海豚やは西新にあります。


求む！!つけ麺情報


正直に・・・・・オネスト


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