賃貸マンションコンサルタントの七日間

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2009年09月11日

胃カメラ飲んだぞー

会社の健康診断の結果が送ってきました。

『えらくぶ厚い検査結果だなー face08

』

と思いながら封を切ると中に

『胃の精密検査を受けるように』

との紙が紹介状と一緒に・・・・・

『最悪 icon196

』

２年に一度はかならず何かで引っかかる。

『これも年のせいで仕方ない事なのだろうか icon66

』

とりあえず

『何度受けても胃カメラは超いやだーーーー icon95

』

一昨年胃で引っかかった時は、

ちょうど鼻から入れる胃カメラが出始めた時で

インターネットで検索して鼻から入れてくれる病院を探し、

そこに行って来た。

『今度はどうしようかな icon60

』

と会社で話していたら

うちのスタッフの女性が

『麻酔で寝ている間に終わる所がありますよ face03

』

と聞き捨てならぬ事を言うので、早速そこに予約を入れた。

当日は朝食を抜いてビビリながら病院へGO icon108

色んな注射を打たれ、看護婦さんの説明を聞く。

『ボーとしている間に終わりますから割と楽ですよ face02

』

『な、なにー意識があるのか、話しが違うぞ icon196

』

と思いながらも麻酔を打たれる。

確かにボーっとはなるが意識はある。

『口からカメラが・・・・・ icon10

』

『くっ苦しい・・・・ icon95

』

でも後の記憶は断片的で苦しかったのか、

苦しくなかったのかもあやふや。

とりあえず異常は無しとの事で一安心。

もう来年はぶ厚い健康診断の検査結果が来ませ

ん様に・・・

正直に・・・・オネスト

Posted by オネスト at 12:35 │Comments(0) │③私的風景

2009年09月07日

これなーんだ？

これなんだと思います icon66

？

住宅の水周りの排水には、封水トラップと言って水を溜めて

排水からの臭いや虫の侵入を防ぐ仕組みが付いています。

洗面所の排水パイプの所がＳ字にくねっと曲がっているのがそうです。

賃貸マンションで、空が長く続いてくると封水の水が蒸発して

案内に行ったときに部屋中に悪臭が充満していること icon95

があります。

いくら綺麗なお部屋でも、そんな部屋嫌ですよね。 icon196

その為、ちゃんとしているオナーさんは、こまめに部屋を確認して、

そのつど水を流して封水が蒸発しないようにメンテをしています。

でも、それって結構大変ですよね。

そこで見つけたのがこれ。

排水に入れるだけで封水の蒸発を抑える優れもの face02

。

本当かどうか効果を事務所で検証中です。

１５日後の結果がこれ！

入れた方はぜんぜん減っていません。

すごい face08

早速お客さんに教えましょう。

正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト

Posted by オネスト at 11:56 │Comments(0) │②空室対策

2009年09月04日

嘘やろ～～～～～～

出来るだけ毎日ブログを更新しようと心に決めて

日々精進している今日この頃。

『今日のブログは何を書こうかな icon66

』

などとブログのネタを毎日考えております。

さて、今日お客様の所へ打合せに行った帰り、

車を止めていた時間駐車場へ戻ってみると

『嘘やろ～～～～～～～ icon196

』

『誰か僕の車に傷つけとーーーーーー icon15

』

前のフェンダーから後ろのドアまで鍵みたいなもので

ガッツリ傷つけられていました。

相変わらず、こんなことをする人が居るんですねーーー icon197

しょげ返ってメーカーに持っていくと

『￥200.000くらい修理にかかりますね face01

』

だって icon101

『こんな高価なプログのネタはいらないよーーー icon10

』

正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの満室経営をサポートします。(有)オネスト

Posted by オネスト at 17:27 │Comments(2) │③私的風景

2009年09月03日

空室事情 3

空室が決まらないと言う事で見に行くと、

引っ越したままの状態と言う事がよくある。

『いつから空いているんですか?』

『４ヶ月前からですよ』

と言う事は４ヶ月間この状態でお客様にお見せしていたのか? face08

通常引越が出ると敷金の精算と同時にお部屋を原状回復といって

元の状態に戻す。

クロスが汚れていれば張り替えて、タタミ・フスマの表替え、お掃除を

入れて、壊れている所を修理して最低限案内できるような状態にする。

しかし、最近は部屋を確認に行くと、

出たままの状態で募集している事が多々ある。

理由を聞くと

『長く決まらないと畳が焼けて又入れ替えないとい

けないし、

埃ったりとかして、掃除も再度しないといけないか

らね!』

確かにそうだと思うけど

あなたが汚い部屋を見せられて、

『きれいにしますよ！』

て言われてもイメージがなかなか湧きませんよね

借りようかと言う気持ちにはなりませんよね

それって屋外の車の展示場に行って、埃だらけの車を見せられて

『売れたら磨きます！』

って言われてるようなものだと思うんですけど・・・・ icon23

きれいにして、空室の状態が長くならないように、

色々手を打てば良いと思うし、

万が一空室の状態が長くなったら、自分たちで拭き掃除をしましょう。

後ろ向きの発想では空室は埋まりませんよ face02

！！！

正直に・・・・・オネスト

福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト

Posted by オネスト at 10:02 │Comments(2) │②空室対策

2009年09月02日

あー驚いた！

1週間ぶりに大濠公園をウォーキング。 icon16

いつも止めている大濠公園の駐車場は22：00に閉まるので

近くのタイムパーキングに駐車した。

『これで今日は心置きなく歩けるぞ icon14

』

と思いながらスタートする。

１週歩いた所で家からメールが・・・

『猫のえさがなくなったので帰りに買ってきて face02

』

『やれやれ・・・』

２３時に大濠公園を出て、

帰り道にある深夜営業のホームセンターへＧＯ icon108

猫のえさを持ってレジに並ぶ

深夜と言うのにここも大濠公園並に人が多いなー

『レジが３台しかあいてないからだよ icon197

』

『もっとあけろよ icon08

』

などとと思いながらレジに並んでいるとおばちゃんが

『こちらのレジへどうぞ face02

』

と隣のレジを空けてくれた

『ラッキー icon97

』

と思いすぐにそちらへ

レジを打ってもらいお金を払おうとするとそのおばちゃんが

『○○高校の△△君ですよねー』

と僕の名前を言う。

『え～～・・・・・・？ icon196

』

口から心臓が飛び出るくらい驚いた！！！！！ icon95

まさかこんな時間にこんなところで・・・・・

高校を卒業して早２０数年・・・いやもっとか！

『○○会社の△△さんですよねー icon23

』

とか

『○○君のお父さんですよねー』

とか言われることはあっても

『○○高校の△△君ですよねー』

はさすがに無い。

顔を見ても見覚えが無いし、旧姓の名前を聞いても思い出せない。

話を聞いたら僕の高校の同級生の奥さんで、

彼女も同じ高校だったらしい。

『主人が同窓会の案内を出したいけど住所が判らないって言っていたんで、時々うちの店に買い物に来るよって言ったら、今度来たら声かけてって言うんで・・・』

だって

と言う事は前から見られていたのか？

『油断して変な顔して店内を歩き回ってなかったかな icon10

』

などとくだらないことを思ったりした。

とりあえず名刺を渡して

『ご主人に電話させて icon82

』

って言ったけど本当にびっくりした icon77

でも良く僕って判ったよねー icon59

そんなに成長してないのかなー

チョット微妙な気持ちでした。

正直に・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 11:51 │Comments(6) │③私的風景

2009年09月01日

空室は埋まる2

空室を埋める為にはというと、

大規模なリフォームの提案が最も多い手法だと思うが、

お金をかけなくても埋める方法はある。

たとえばターゲットをそういう人以外の人に絞れば良い。

どういう人かというと一般的に入居が敬遠されがちな高齢者や、

外国人の方、低所得者の方達だ。

部屋を選ぶ時の優先順位に、部屋の中の設備より家賃をあげる人が

意外に多い。

家賃が安い事が最優先である人だ。

普通のサラリーマンの人にも部屋の内容は最低限で良いから、

家賃が安いほうが良いという人は多い。

そう言う私もそのタイプだけど。 icon22

そういう人でも、保証人をしっかり取ったり、

家賃債務保証会社を使うなどすれば、

リスクは最小限に抑えられると思う。

空室を埋めるには色々な手法がある。

まずは行動あるのみ。 icon14

正直に・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 10:02 │Comments(0) │②空室対策

2009年08月31日

空室は埋まる。

空室はかならず埋める事が出来る。

もともと賃貸マンションを建てる時は収支計画を立てて

建設する訳だから、はなから需要が無い所には建築はしないからだ。

じゃあ何で空室になるかと言うと、

建築してからの状況の変化(周りに競合物件が増えたり、入居のターゲ

ットにしていた大学が移転したり等々)に対応できていなかったり、

物件の老朽化が直接の原因だろう。

それではどうして空室を埋めるかと言うと、

老朽化した所には最低限手を入れて、

ターゲットが変われば、そのターゲットに合わせた施策を打てばよい。

営業のセミナーなどを聴きに行っても、

そのセミナーで聞いてきた事をきちんと実行している人と、

話を聞いて

『良い話だった』 face02

と感心はするが実行はしない人では、おのずと結果も変わってくる。

空室対策も同じで、しないといけない事は

どんな小さな事でも着実にきちんと実行して行く。

これだけでかなり空室は埋まると思う。

要はやるか、やらないかだ！!

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 20:31 │Comments(0) │②空室対策

2009年08月29日

クレーム2

昔、不動産会社で一緒に働いていた女性がいた。

彼女は前はクレジット関係の会社で働いていて

『なんで転職したの？』

て聞いたら

『信販会社はクレームが多くて、

嫌になってしまって icon15

』

といっていた。

その彼女の1ヶ月後の言葉

『クレジット会社よりクレームすごいですよね！』

『まだクレジット会社のほうがましかも icon196

』

本当に色んな事を言って来る人がいるもんね。

『え、そんな事まで face08

』

と言うような事まで・・・・・

まあ今は社会全体にそういう風潮があるのかも。

僕らが小さい頃は道にある穴につまづいて転んだら

『気をつけんね icon197

』

と言って母に怒られていたが

今は

『何でこんな所に穴があるの icon08

』

と言って道路の管理責任を問われる時代だもんね。

こんな所も欧米化してるんだ。

世の中クレーム多いよね!

正直に・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 10:57 │Comments(2) │②空室対策

2009年08月28日

クレーム

賃貸マンションの経営はクレームとの戦いでもある。

『水が出ない。』 icon197

『TVが映らない。』 icon197

『上の人がうるさい。』 icon197

『私の駐車場に誰か車を止めている。』

等々

ありとあらゆるクレームが来る。

仲の良い大家さんが

『自分の持っているマンションだから、

共用部分の掃除くらい自分でしないとね』

といって自分で週に一回掃除をしていたんだけど、

掃除の度に入居者さんに

『大家さん、野良猫が遊具の所の砂場で用を足す

ので、砂場の砂を消毒してください。

砂場の砂って雑菌だらけらしいですね。 icon197

』

などと色々な事を言われて、

『もう掃除に行くのが嫌なんよね。 icon41

今度は何を言われるんやろうかと思うとね。

やっぱり掃除業者さんにお金を出して頼もう』

と言い出した。

会って話を聞くと、かなりめげていた。

でもね、クレームの95％はノウハウさえ知っていれば、

簡単に対応できるものが多いんですけどね。

ノウハウが無いとヤッパめげますよね>

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 17:37 │Comments(0) │②空室対策

2009年08月27日

福新楼で送別会

昔一緒に働いていたスタッフの送別会に、福新楼へランチへ行って来

ました。

飲食関係のスタッフなので、夜はお店が開くのでお昼にランチの送別

会です。

4年ほど前、友人に

『久留米で居酒屋を立ち上げるので手伝って！』

と頼まれて、昼は賃貸マンションの仕事をして、

夜は高速で久留米まで2ヶ月間毎日、

居酒屋のお手伝いに通っていました。 icon108

飲食業は昔から水商売といって

下に見られがちですが、実際にやってみると、

お客様に対する気配りの大変さ、ずっと立ちっぱなしで腰は痛くなるし

本当に大変でした。

(もちろん何の仕事でも大変ですけど・・・・・)

でも、スタッフ皆

『お客様の笑顔がうれしい icon97

』

といって一生懸命頑張っていました。

その時のオープニングスタッフが今回お店を卒業すると言う事で

送別会に駆けつけました。

今度は飲食業ではなく、まったく別の仕事に就くと言う事でしたが、

飲食業で学んだホスピタリティや、笑顔を生かして頑張って欲しいもの

です。

正直に・・・オネスト

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Posted by オネスト at 18:43 │Comments(2) │③私的風景

2009年08月26日

ウォーキング

久しぶりに仕事が早く終わったので、大濠公園へ

ウォーキングに行きました。

（大濠公園好きだねー face02

）

早いといっても20:30ですけど!

しかしいつ来てもここは人が多いなぁー

頑張って今日は8ｋｍを目指して歩こう。

ここのところ昼ごはんは我慢できずにバカ食い。 icon136

2日続けて高砂の豚と節家の

つけ麺の特盛としめセットまで食ってしまった。 icon196

この店は、辛ねぎラーメンで有名な、郷家のセカンドブランドらしい。

こんな生活をしているので体重は減るどころか増加傾向にある。

face07

や・やばい・・・・・

頑張ろう。

ちなみにこれは、昨年心無い人によって切られていたひまわり。

今年は、頑張って咲いています。

1時間半かかって8ｋｍ完歩・・・・

疲れた・・・・ふぅー icon10

帰るとするか

どれくらい体重が減ったのかな。 icon97

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 11:40 │Comments(2) │③私的風景

2009年08月25日

空室リフォーム

空室を見に行って、よく

『リフォームの提案をして下さい face01

』

との依頼を受ける。

もちろん築25年とか経っていて、

『一度ちゃんとリフォームしたほうが良いよね icon97

』

という物件も多々あるので、リフォームや改装のプランと、

見積を作るのだが、いつもだいたい金額との戦いになる。

極力費用をかけないようにすると、変わり映えが無いものが出来るし、

思いのままに作り込みすぎると、とんでもない金額になって、

『それでは月に6万で貸しても何年間かかって回収するの?』

という状況になったりする。

どこまでやるかは最終的には大家さんの判断だし、

どこをターゲットにどうするかで変わってくると思うが、

それをきちんとアドバイスするのが僕らの仕事なんです icon65

。

※賃貸改装のマル秘テクニック　その1

　◎極力間取りを少なくしない。

　◎3DKを広々2LDKへ変更している例を良く見るが、

　　見かけは良いが、間取りを少なくすると

　　インターネットとかで部屋を探す時に

　　間取りタイプ○○以上の検索に引っかかりにくくなる。

参考にしてください。

正直に・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 11:49 │Comments(2) │②空室対策

2009年08月24日

河童が出たー！！

昨日は久しぶりにお弁当を持って家族で大濠公園へ行ってきました。

とはいっても、コンビに弁当ですけど・・・・ face02

木陰でお弁当を食べていると幼稚園の息子が

『後でスワンのボートに乗ろう』

というのでお弁当を食べた後鯉のえさを買って、ボートに乗りました。

やれ

『急いで漕げ icon108

』

だの

『あのボートを抜け icon16

』

だの言われながら汗びっしょりになって孤軍奮闘していたら息子が

『お父さん、亀がおる icon97

』

というので

『お前にはあれが亀に見えるか。！！』

『お父さんには河童の甲羅に見えるぞ！！』

と脅かすと

びびり上がっていました。 icon196

どう見ても亀なのに・・・・ icon65

『悪い子や言う事を聞かない子は、湖に引きずり込まれるぞ icon197

』

と、止めに脅かしておきました。

いつまでこんな脅しが通じるものやら・・・・・

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 17:18 │Comments(0) │③私的風景

2009年08月21日

ちび

うちの猫のちびです。

もう20歳をすぎています。

動物病院に連れて行ったら元気なんで驚かれますが、

人間にしたら100歳超のおばあちゃん！！

もともと、ひげも鼻も口の周りも真っ黒だったのですが、

今じゃ白髪で真っ白！！ icon97

でも、まだまだ元気です。

いつも子どもにいじりまわされています。 face02

あと何年一緒に居れるかな？

正直に・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 09:48 │Comments(2) │③私的風景

2009年08月20日

食ってしまった～

ダイエットをしようと3日間朝飯しか食ってなかったのに、

今日南福岡のクライアントの所に行く途中、

那珂の福一ラーメン icon136

を見つけて

我慢しきれずに飛び込んでラーメンを食ってしまった。 icon41

それも大盛り。

ご飯を頼まなかっただけ、偉かったと言うべきなのか。 icon10

(普通なら間違いなく、ご飯それも大を頼んでいた所)

ものすごく旨かったけど体重計に乗るのが怖い！！ icon198

今、ちょっと自己嫌悪に陥っています。 icon95

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Posted by オネスト at 18:31 │Comments(2) │③私的風景

2009年08月19日

空室事情2

空室を埋める為には

1.空き部屋がある

2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）

3.その部屋に入る人がいる。

この3点に尽きると思う。

クライアント様より依頼があって、空室を見に行くと、

『室内のグレードも高い、立地も良い』 face02

『何でこの物件が決まらないの』 face03

と思う物件がある。

色々調べると、

家賃設定が近隣競合物件より高かったり、

募集の営業活動が上手くいってなかったりする。

かと思えば、

せっかく一生懸命募集の営業活動をしているのは良いけど

『もう少し共用部分を清掃しないと』 icon196

とか、

『チョットはお部屋のメンテもしないとね』 icon10

という物件も多い。

色々原因はあるが、どれかだけを突出してやってもだめで、

すべてを一生懸命やらないとだめなんだなー

バランスが大事なんです！！ icon77

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Posted by オネスト at 18:46 │Comments(2) │②空室対策

2009年08月19日

大濠公園

腰の上のポニョを退治すべく、ここ2日間は朝食しか食べていない。

その割りに減った体重は1㎏。

これではいけないと昨夜は大濠公園を8ｋｍ歩きました。

時間にして約1時間20分。

夜なのに、歩いたり、ジョギングしたり、犬の散歩したりと人の多い事。

この時間なら天神の街中より人が多いかも！！ face08

皆色々な理由でがんばってるんだろうな。

そんな事を思いながらもくもくとあるいた僕は、

非常に疲れて、ぐったりして家に帰りました。 face07

あまりに疲れたので食欲も無く、シャワーを浴びて速攻眠りました。

おかげで楽に夕食が一食抜けました。

これもウォーキング効果か？ icon16

時間が合ったら又行くとしよう。 icon108

今度は、目標10kmで！！！

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Posted by オネスト at 09:59 │Comments(0) │③私的風景

2009年08月18日

空室事情

本当に近頃福岡も空室が多くなっている。 icon41

空室が続くと高額なリフォームをしなければ入居が決まらないと

思っている大家さんが多いような気がする。

それを勧めるものがまわりにいるからなのだが。

もちろん、リフォームをして綺麗にすれば入居が決まりやすいのは事実

だろう。

管理会社にとっても一番簡単な施策だ。

費用も大家さん持ちだし、入居者にも勧めやすい。

しかし、賃貸を経営と言う観点で考えればどうだろう。

当初の収支計画はガタガタになってくるし、 icon196

投資金額が増えればおのずと収益は減って来る。

空室を埋める施策は色々ある。

1.空き部屋がある

2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）

3.その部屋に入る人がいる。

突き詰めるとこの3点に尽きると思う。 icon100

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Posted by オネスト at 10:30 │Comments(0) │②空室対策

2009年08月17日

お墓参り

8月15日はお墓参りに言ってきました。 face02

お墓参りとはいっても、我が家はお墓ではなく納骨堂ですけど・・・ icon8９

ご先祖様を送るというよりも、40代で無くなった父とやさしかったお婆ち

ゃんを送るという感じです。

気が付けば父が亡くなった頃と同年代になった自分がいる。

『父はこんなに若かくして亡くなったのか』

なんだかとっても妙な気分です。

自分の中の父はいつまでも亡くなった時の若いまんま。

今生きていたら今73歳。

『年を取った父に合ってみたいな』

そんな事を思ったお墓参りでした。

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 18:50 │Comments(2)

2009年08月17日

芦屋のプール

お盆休みを利用して1泊2日で芦屋へ行ってきました。

北九州へ行く時に、通り抜けることは多々ありますが、

あらためて、そこを目的地としては言った事が無い芦屋町。

アクアシアンというプールが目的地です。

このプールはプールから海へとつながっていて、プールと海を行ったり

来たり出来ます。

プールで泳いで砂浜で遊んでと小さい子どもにはもってこいです。

たっぷり遊んだ後国民宿舎のマリンテラスあしやでイカの活き造りりと、

スズキのしゃぶしゃぶの夕食を食べて、ゆったりと泊まってきました。

翌日は九州最北端の浜木綿の群生地を見に行って、

帰ってきました。

家を出るときは大雨で

『プールに行っても泳げないだろうなー face07

』

『明日も雨って言っているし・・・ face07

』

という状況でしたが、着いた時には雨も上がって、絶好のプール日よりでした。

『息子よ！！お主持ってるな・・・・・ face02

』

ＰＳ

『今度は見つけた　とと市場　という所にバーべキュウをしに行こうっと icon108

』

正直に・・・・・オネスト

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Posted by オネスト at 10:03 │Comments(0) │③私的風景

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