賃貸マンションコンサルタントの七日間

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いよいよ工事が終わって仕上げの掃除が入ってました。



お掃除の業者さんが一生懸命磨きをかけてくれています。



リフォーム工事をすると色んな業者さんが工事に携わりますが、

その中で簡単そうに見えて実はとっても難しいのが掃除だと思います。

掃除というと皆さん誰でもやったことがあるので、

自分でも出来ると思いがちですが、プロは違います。

一番プロと素人の違いを見せ付けられます。



掃除が綺麗と仕上りが数倍綺麗に見えます。

僕がお願いしている業者さんはとても丁寧で仕上がりも抜群です。

では上りが楽しみです。


正直に・・・・・オネスト


福岡の賃貸マンションの空室対策の事なら。(有)オネスト








  

現在行っている空室対策のリフォームも大分完成に近づいてきました。

かなり限られた予算の中でどういう風に仕上げるか

腕の見せ所ですね。

完成真近の状況を少しお見せいたします。

薄暗かったLDK

電話のコードもぶら下がっています。



こんなに明るくなりました。

クロスの貼りわけを使ってデザインをプラス



ぶら下がっていたTELコードも

新規にTELのジャックも新設しすっきり収めました。



古いイメージのキッチンの２バルブの水栓金具も



シングルレバーへ交換



浴室の２バルブの水栓金具も



サーモスタット付きの物へ変更



それにあわせて洗濯機用の水栓金具も



今風のものへ変更しました。



完成までもう少し。

また、現場の写真を報告いたします。


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プランをさせてもらって、今工事に入っている現場を

見に行ってきました。

とりあえず、床工事が終わっていたので写真をUP



元々こんな風に非常に痛んでいて、床鳴りもあっちでギー

こっちでギーとしていたので

床を切り開けて、まずは徹底的に床鳴り補修



見えない所も次の入居者の方の為に徹底して・・・・

見えない所事大事です。!(^^)!

でこんな仕上がり



これフローリングじゃないんですよ！！



賃貸マンションなのでコストとメンテナンス性を考えて

フロアタイルのウッド調にしました。

部屋が明るく見えるように、今回はオーク調の色が薄いタイプを使用。

水やキズにも強く、悪くなったら部分的に貼り替えが出来るので

賃貸マンションにはオススメです。

職人さんが既存のフローリングの上から一枚一枚丁寧に

貼っていきます。

色々なメーカーから出ていますが、経年変化でジョイントが

空くものがあるので要注意！！

部屋がかなり明るくなっています。

まだワックスも掛かっていないのでツヤがいまいちですが

完成が楽しみです。


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10年来のお付き合いのある大家さんから

『一緒に昼ごはんを食べよう　!(^^)!』

というお誘いが・・・・

久しぶりにご飯を食べながら色々話していると

『近頃空き部屋が出たので部屋を見てよ！』

ということなので早速見に行ってきました。

物件自体は築20年くらい経つので、

そろそろ今時の物件と比べても見劣りしてきてます。

色々話して全体的に若干手をいれようと言う事になりました。

収益物件なので限られた予算の中でのリフォーム工事になりますが、

頑張って入居が決まる物件にせねば・・・

『ブログに内部の写真載せていい？』

と聞いたら快く

『いいよ　!(^^)!』

て言ってくれたんで

今現在の内部はこんな感じ・・・・







築年も経っているのでそれなりに痛んでいます。

これからプランを作って空室対策リフォームをするので

おいおい紹介させていただきます。

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賃貸マンションを経営していて困ることといえば、


1.敷金の精算と原状回復工事

2.空室


3.家賃の滞納


がベスト3の困ることだ。


以外にこの3つの困ることは密接につながっている。


敷金の精算と原状回復については、


以前は退去時に敷金から部屋の補修費を出して敷金を精算するのが


当たり前だったが、今は原則、故意や過失による汚損


破損の補修費しか差し引く事は認められておらず


それ以外の補修費はオーナーさんの負担とするのが一般的だ。


当たり前の事だがオーナーさんにしてみれば補修費は


少ない方が良く、なるべく使えるものは残そうとする。


ややもすると残す物のハードルが低くなって、


『これぐらいならいいか！！』


とチョットの汚れならＯＫにしたりする。


しかし、補修が終わったその物件は、


募集を始めた段階から商品になる。


借りる側の心理としては


『新しく綺麗なほうが良い』


に決まっている。


競合する物件も中古の賃貸物件だけではなく、


新築の賃貸物件、今金利が安くてお値打ちな分譲マンションも


たくさんあるのでそれらも比較の対象になってくる。


中途半端なリフォームをすると部屋がなかなか決まらず、


次に空室を埋める為のリフォームを又しなければならない。


逆に競争力のあるお部屋をきちんと作れなければ、


家賃を下げて対抗するしかない。


安い家賃の所には、それなりの人が集まってくるので


家賃の滞納や治安の悪化などが起こる可能性がある。


このようにこの3つは非常に密接に関わっている。


裏を返せば、退去が出た段階できちんと計画性を持って部屋を作れば


追加で余分なリフォーム等で出費が嵩む事もなく、


空室も埋まり、それなりの家賃水準を維持できれば、


入居者の質も落とさず゜に住むので家賃の滞納も減ると言う事だ。


目先の事にとらわれず、長期的な展望を持って
勝ち組のオーナーさんになりましょう。





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空室の相談を受けて部屋を見に行く事がよくある。


空室を埋める為には前にも書いたが


1.ここに住もうかなと思う部屋がある。


2.案内してくれる人がいる。


この二つに尽きる。


不動産業者は手数料収入なので手数料を多く貰える所を案内する。


だから基本的には手数料の他に広告料(AD)等が多く付いている所に


お客様を連れて行く。


しかし、手数料は成約手数料なので決まらないと貰えない。


だから、いくら手数料や広告料がたくさん付いていても、


汚くて決まりにくそうな部屋は案内しない。


裏を返せば決まりやすそうな部屋を作って、適正な家賃で


きちんと手数料を付ければ空室は埋まると言う事だ。


決まり易そうな部屋といっても多額のお金をかける必要はない。


ちゃんとした原状復旧工事にプラス2万円くらいでそこそこ競争力のある


部屋は出来ると思う。(もちろん現在の物件の状態にもよるが・・・・・・・)


広告料を付けるのが勿体無くて、


付けてない空室物件を見かける事があるが、


家賃の1ヶ月や2ヶ月分の広告料を付けてすぐに決まるのなら


絶対に付けるべきだ。


だって6ヶ月や12ヶ月空いてしまう事もある事を考えると、


絶対に得だ。


高額なリフォームをしなくても、


考えてきちんと対策を打てば、


空室はかならず埋まる。


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これなんだと思います？

住宅の水周りの排水には、封水トラップと言って水を溜めて


排水からの臭いや虫の侵入を防ぐ仕組みが付いています。


洗面所の排水パイプの所がＳ字にくねっと曲がっているのがそうです。

賃貸マンションで、空が長く続いてくると封水の水が蒸発して


案内に行ったときに部屋中に悪臭が充満していることがあります。


いくら綺麗なお部屋でも、そんな部屋嫌ですよね。


その為、ちゃんとしているオナーさんは、こまめに部屋を確認して、


そのつど水を流して封水が蒸発しないようにメンテをしています。


でも、それって結構大変ですよね。


そこで見つけたのがこれ。


排水に入れるだけで封水の蒸発を抑える優れもの。


本当かどうか効果を事務所で検証中です。


１５日後の結果がこれ！



入れた方はぜんぜん減っていません。


すごい

早速お客さんに教えましょう。


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空室が決まらないと言う事で見に行くと、


引っ越したままの状態と言う事がよくある。


『いつから空いているんですか?』


『４ヶ月前からですよ』


と言う事は４ヶ月間この状態でお客様にお見せしていたのか?


通常引越が出ると敷金の精算と同時にお部屋を原状回復といって


元の状態に戻す。


クロスが汚れていれば張り替えて、タタミ・フスマの表替え、お掃除を


入れて、壊れている所を修理して最低限案内できるような状態にする。


しかし、最近は部屋を確認に行くと、


出たままの状態で募集している事が多々ある。


理由を聞くと


『長く決まらないと畳が焼けて又入れ替えないとい

けないし、

埃ったりとかして、掃除も再度しないといけないか

らね!』


確かにそうだと思うけど


あなたが汚い部屋を見せられて、


『きれいにしますよ！』


て言われてもイメージがなかなか湧きませんよね


借りようかと言う気持ちにはなりませんよね


それって屋外の車の展示場に行って、埃だらけの車を見せられて


『売れたら磨きます！』


って言われてるようなものだと思うんですけど・・・・


きれいにして、空室の状態が長くならないように、


色々手を打てば良いと思うし、


万が一空室の状態が長くなったら、自分たちで拭き掃除をしましょう。


後ろ向きの発想では空室は埋まりませんよ！！！


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空室を埋める為にはというと、


大規模なリフォームの提案が最も多い手法だと思うが、


お金をかけなくても埋める方法はある。


たとえばターゲットをそういう人以外の人に絞れば良い。


どういう人かというと一般的に入居が敬遠されがちな高齢者や、


外国人の方、低所得者の方達だ。


部屋を選ぶ時の優先順位に、部屋の中の設備より家賃をあげる人が


意外に多い。


家賃が安い事が最優先である人だ。


普通のサラリーマンの人にも部屋の内容は最低限で良いから、


家賃が安いほうが良いという人は多い。


そう言う私もそのタイプだけど。


そういう人でも、保証人をしっかり取ったり、

家賃債務保証会社を使うなどすれば、

リスクは最小限に抑えられると思う。

空室を埋めるには色々な手法がある。


まずは行動あるのみ。


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空室はかならず埋める事が出来る。


もともと賃貸マンションを建てる時は収支計画を立てて


建設する訳だから、はなから需要が無い所には建築はしないからだ。


じゃあ何で空室になるかと言うと、


建築してからの状況の変化(周りに競合物件が増えたり、入居のターゲ


ットにしていた大学が移転したり等々)に対応できていなかったり、


物件の老朽化が直接の原因だろう。


それではどうして空室を埋めるかと言うと、


老朽化した所には最低限手を入れて、


ターゲットが変われば、そのターゲットに合わせた施策を打てばよい。


営業のセミナーなどを聴きに行っても、


そのセミナーで聞いてきた事をきちんと実行している人と、


話を聞いて


『良い話だった』


と感心はするが実行はしない人では、おのずと結果も変わってくる。


空室対策も同じで、しないといけない事は

どんな小さな事でも着実にきちんと実行して行く。


これだけでかなり空室は埋まると思う。


要はやるか、やらないかだ！!


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昔、不動産会社で一緒に働いていた女性がいた。


彼女は前はクレジット関係の会社で働いていて


『なんで転職したの？』


て聞いたら


『信販会社はクレームが多くて、

嫌になってしまって』


といっていた。


その彼女の1ヶ月後の言葉


『クレジット会社よりクレームすごいですよね！』


『まだクレジット会社のほうがましかも』


本当に色んな事を言って来る人がいるもんね。


『え、そんな事まで』


と言うような事まで・・・・・


まあ今は社会全体にそういう風潮があるのかも。


僕らが小さい頃は道にある穴につまづいて転んだら


『気をつけんね』


と言って母に怒られていたが


今は


『何でこんな所に穴があるの』


と言って道路の管理責任を問われる時代だもんね。


こんな所も欧米化してるんだ。


世の中クレーム多いよね!


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賃貸マンションの経営はクレームとの戦いでもある。


『水が出ない。』

『TVが映らない。』

『上の人がうるさい。』

『私の駐車場に誰か車を止めている。』


等々


ありとあらゆるクレームが来る。


仲の良い大家さんが


『自分の持っているマンションだから、

共用部分の掃除くらい自分でしないとね』


といって自分で週に一回掃除をしていたんだけど、


掃除の度に入居者さんに


『大家さん、野良猫が遊具の所の砂場で用を足す

ので、砂場の砂を消毒してください。

砂場の砂って雑菌だらけらしいですね。』


などと色々な事を言われて、


『もう掃除に行くのが嫌なんよね。

今度は何を言われるんやろうかと思うとね。

やっぱり掃除業者さんにお金を出して頼もう』


と言い出した。


会って話を聞くと、かなりめげていた。


でもね、クレームの95％はノウハウさえ知っていれば、


簡単に対応できるものが多いんですけどね。


ノウハウが無いとヤッパめげますよね>



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空室を見に行って、よく


『リフォームの提案をして下さい』

との依頼を受ける。


もちろん築25年とか経っていて、


『一度ちゃんとリフォームしたほうが良いよね』


という物件も多々あるので、リフォームや改装のプランと、


見積を作るのだが、いつもだいたい金額との戦いになる。


極力費用をかけないようにすると、変わり映えが無いものが出来るし、


思いのままに作り込みすぎると、とんでもない金額になって、


『それでは月に6万で貸しても何年間かかって回収するの?』


という状況になったりする。


どこまでやるかは最終的には大家さんの判断だし、


どこをターゲットにどうするかで変わってくると思うが、


それをきちんとアドバイスするのが僕らの仕事なんです。


※賃貸改装のマル秘テクニック　その1

　◎極力間取りを少なくしない。

　◎3DKを広々2LDKへ変更している例を良く見るが、

　　見かけは良いが、間取りを少なくすると

　　インターネットとかで部屋を探す時に

　　間取りタイプ○○以上の検索に引っかかりにくくなる。

参考にしてください。


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空室を埋める為には


1.空き部屋がある


2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）


3.その部屋に入る人がいる。


この3点に尽きると思う。


クライアント様より依頼があって、空室を見に行くと、


『室内のグレードも高い、立地も良い』


『何でこの物件が決まらないの』


と思う物件がある。


色々調べると、


家賃設定が近隣競合物件より高かったり、


募集の営業活動が上手くいってなかったりする。


かと思えば、


せっかく一生懸命募集の営業活動をしているのは良いけど


『もう少し共用部分を清掃しないと』


とか、


『チョットはお部屋のメンテもしないとね』


という物件も多い。


色々原因はあるが、どれかだけを突出してやってもだめで、


すべてを一生懸命やらないとだめなんだなー


バランスが大事なんです！！



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本当に近頃福岡も空室が多くなっている。


空室が続くと高額なリフォームをしなければ入居が決まらないと


思っている大家さんが多いような気がする。


それを勧めるものがまわりにいるからなのだが。


もちろん、リフォームをして綺麗にすれば入居が決まりやすいのは事実


だろう。


管理会社にとっても一番簡単な施策だ。


費用も大家さん持ちだし、入居者にも勧めやすい。


しかし、賃貸を経営と言う観点で考えればどうだろう。


当初の収支計画はガタガタになってくるし、


投資金額が増えればおのずと収益は減って来る。


空室を埋める施策は色々ある。


1.空き部屋がある


2.その部屋を案内する人がいる。（案内する人）


3.その部屋に入る人がいる。


突き詰めるとこの3点に尽きると思う。



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空室が長いので部屋の改装をしたいと言う事で

見に行ってきました。

オートロックも付いていて

築年数も10年程度。

部屋に入っても目に付く悪いところはありません。

買い物も近いし、交通の便も特別悪くない。

しかし同じビルで8室も空いていてオーナーは困っています。

なぜ入居が決まらないんだろー？

ゲ・ゲ・ゲーーーーーーー

バルコニーの窓を開けてびっくりしました。

鳩です。

鳩が住み着いているのです。

バルコニーはこんな感じ・・・・・



もっとすごいのもありますけどあまりにすごいので写真は

やめときます。

これでは洗濯物も干せないし、窓も開けれません。

部屋の改装より鳩ネットの取り付けでしょ！！

こんな状態でいくら案内しても決まらないよ！！

などと思いながらじっと見ていると

なんと鳩は空き部屋ではない隣の部屋にも平気で入っていってます。

ははーん・・・どうやら隣の人が餌付けしているみたいです。

こんな状態だったら鳩ネットをつけても隣の人は、

こっそり切って鳩が入ってこれる隙間を作りそうな感じです。

これはまず鳩ネットよりも隣の人の指導だな

大家さんも自分の物件は管理会社任せにしないで

ちゃんと確認しましょうね。

これでお部屋の改装に多くのお金をかけても

何の解決にもなりませんよ！！！！


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「空室があるのでどうにかしたい」というご依頼を頂いて

現地を確認に行くと、

「この部屋じゃ入居したくないなー」という場合と

「部屋の問題ではないなー」という場合があります。

もちろん空き部屋なので、ちょっとした改装はした方が良いとは

思いますが、それ以前に共用部を清掃した方が良いのではと

思う場合も多々あります。

共用部に原因があるのに部屋を大改装して、大きな金額を

投資するのは賃貸を経営するという観点からはちょっともったいないで

すよね。

もちろん、必要なところにはちゃんとお金をかけなくてはいけませんけど

ね。

色んな要素が絡み合って空室になっているんですね！









正直に・・・・オネスト



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福岡も賃貸マンションの空室が増えています。

特にワンルームがひどいようです。

リーマンショックの前までは福岡はミニバブルだったので、

投資用のワンルームが多いのが一因のようです。

私が最近調査に行った空室は別々の大家さんで

箱崎と六本松に物件はありました。

築年齢も１０年程度で設備もオートロック等充実しておりましたが

3分の2が空室です。

「何でこんな物件が空室だらけなんだろう」?????

そうです!!

九州大学の糸島への移転です。


ほぼ九大生が住んでいたマンションで移転のために

一度に空いたのでした。

どういう空室対策を施そうかなー????


続く





正直に・・・・オネスト


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